Симферопольское ш., 49 км от МКАД
Гидросталь СНТ, Чехов гор. округ
Дача 69 м², участок 9,2 сот., кирпич.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 3,49 млн; первая цена 3,49 млн ₽ от 03.04.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 64 %
Земля ≈183 тыс. ₽/сот. × 9,2 сот. = 1,68 млн → дом ≈717 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 42 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,9 млн / целевая ≈3,51 млн / пессимист. ≈3,12 млн → от пессимистичной прибыль −203 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −6 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Чехов ≈1,8 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16125
Рейтинг 42/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 47 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 12.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 182 884 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 683 000 ₽ (9,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 717 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 391 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 5 сот. | 1 900 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Гидросталь СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Строитель СНТ | 2 сот. | 780 000 | 390 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Медик-1 СНТ | 4 сот. | 1 425 000 | 356 250 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 4 сот. | 1 350 000 | 337 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6,5 сот. | 1 440 000 | 221 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Чеховское СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Медик-2 СНТ | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Химик СНТ | 2 сот. | 599 000 | 299 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 69 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 361 / 60 750 / 78 947 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 896 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 701 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 506 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 117 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -203 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Гидросталь СНТ | 57 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 78 947 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Ветеран ВС СНТ | 72 м² | 5,5 сот. | 3 050 000 | 42 361 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Городище д. | 60 м² | 8 сот. | 3 250 000 | 54 167 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Надежда-3 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Шарапова Охота СТ | 78 м² | 6 сот. | 4 738 500 | 60 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Пикалово СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Ветеран ВС СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.04.2026 | 3 490 000 | история площадки |
| 17.04.2026 | 3 190 000 (−300 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 890 000 (−300 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 2 590 000 (−300 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 190 000 (+600 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 3 000 000 (−190 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 2 990 000 (−10 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 300 000 (−690 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 2 400 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Аванс ДО 28.10. Дача (69м2) в г. Чехов старом Снт "Лопасня" дом эпохи развитого социализма, с садом и потенциалом для зимнего проживания. Снт старое, участок (9,2, а фактически 15 соток) утопает в зелени. Крайний, непроездной. Стены толщиной до полуметра зимой не промерзают, летом держат прохладу. Сохранена аутентичная мебель 1950-х годов. Участок с плодовыми деревьями и кустарниками: яблони, сливы, вишня, смородина, крыжовник. На втором этаже 2 комнаты. Локация: город Чехов (историческая Лопасня), пешая доступность от ж/д станции и центра города. Главное: даже после косметического ремонта и монтажа коммуникаций дом пригоден для проживания не только летом, но и зимой. Крепкие стены позволяют сделать это полноценное жильё с историей. Идеально для тех, кто ищет недорогой дом с садом и возможностью привести его под себя.