Симферопольское ш., 53 км от МКАД
Луч СНТ, Чехов гор. округ
Дача 60 м², участок 5,9 сот., сэндвич-панели.
Цена 3 млн ₽, поднимали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 19.08.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Земля ≈189 тыс. ₽/сот. × 5,9 сот. = 1,11 млн → дом ≈1,89 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 35 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,17 млн / целевая ≈2,85 млн / пессимист. ≈2,54 млн → от пессимистичной прибыль −1,11 млн ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть.
До ст. Луч ≈1,7 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16124
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 17 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 188 647 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 113 000 ₽ (5,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 887 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 450 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Диалог СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сентябрь СНТ | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сентябрь СНТ | 5 сот. | 1 640 000 | 328 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сентябрь СНТ | 12,5 сот. | 2 350 000 | 188 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Солнышково д. | 8,1 сот. | 1 650 000 | 203 704 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Солнышково д. | 8,5 сот. | 1 620 000 | 190 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Манушкино СНТ | 10 сот. | 3 180 000 | 318 000 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Луч пос. | 8 сот. | 2 600 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Луч пос. | 13 сот. | 3 700 000 | 284 615 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Солнышково д. | 11 сот. | 3 400 000 | 309 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 052 / 58 462 / 78 571 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 172 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 013 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 855 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 538 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 112 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.1 км | Аксенчиково д. | 60 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Лисичкино дп | 65 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 58 462 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Южный СНТ | 70 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Полет-1 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 77 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Радутино д. | 48,5 м² | 5,3 сот. | 1 700 000 | 35 052 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Солнечный Круг пос. | 45 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Авдотьино д. | 77 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 36 364 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.08.2025 | 2 400 000 | история площадки |
| 10.12.2025 | 2 500 000 (+100 000) | история площадки |
| 07.02.2026 | 2 700 000 (+200 000) | история площадки |
| 11.03.2026 | 3 000 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам. Участок 5,9 соток, Снт "Луч"(Земля сельскохозяйственного назначения); Участок ровный, прямоугольный, улица Лесная (участок с видом на лес)достаточно уединенный. Участок очищен, нет старых деревьев, кустов, все старые постройки снесены на участке стоит только дом. На участке есть доступ к воде, центральное водоснабжение(труба), есть электричество (сейчас отключено за ненадобностью). Дом. Не стоит на кадастровом учете. Дом каркасный, (60кв м),3 комнаты, 2 внизу,1 наверху (одна комната как застекленная терраса). Дом требует ремонта. Расположение. От Москвы на машине примерно 70 км. Рядом ЖД станция "Луч" (Курское направление) пешком 15-20 минут. Также есть магазины 1- совсем близко к Снт, 2- рой в деревне "Луч". Вблизи расположен Глуховский карьер рыбалка/отдых в 10 минутах пешком. Грибной и ягодный лес напротив участка. От Москвы на машине примерно 70км. 1 взрослый собственник. На просмотр договариваемся заранее, тк мы там не находимся рядом. Небольшой торг реальному покупателю. Мечта миллениала! Агентам не беспокоить.