Симферопольское ш., 53 км от МКАД
Ермолово д., Чехов гор. округ
Дача 54,1 м², участок 4 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 12.05.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 60 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 409 тыс. → дом ≈2,59 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 27 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,93 млн / целевая ≈2,63 млн / пессимист. ≈2,34 млн → от пессимистичной прибыль −1,29 млн ₽, маржа −55 %, ROI −35 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Луч ≈8,7 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16123
Рейтинг 23/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 13.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 364 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 409 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 591 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 893 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Дубна с. | 8 сот. | 1 620 000 | 202 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дубна с. | 10,5 сот. | 1 698 000 | 161 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ермолово д. | 5,3 сот. | 600 000 | 113 208 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ермолово д. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ермолово д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ермолово д. | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ермолово д. | 25 сот. | 2 200 000 | 88 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ермолово д. | 12,5 сот. | 1 700 000 | 136 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ермолово д. | 20 сот. | 2 300 000 | 115 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дубна с. | 6 сот. | 1 090 000 | 181 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 082 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 174 / 52 558 / 78 947 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 926 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 780 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 633 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 341 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 291 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.5 км | Гидросталь СНТ | 57 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 78 947 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Ветеран ВС СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Суконщик СНТ | 54,8 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 72 993 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Пикалово СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Текстильщик СНТ | 55,2 м² | 4,7 сот. | 1 500 000 | 27 174 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Нива СНТ | 50 м² | 4 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Ногина-6 СНТ | 58 м² | 4,6 сот. | 2 600 000 | 44 828 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Орбита СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 51 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Гавшино д. | 58 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 53 448 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Пущино д. | 50,3 м² | 3,5 сот. | 1 790 000 | 35 586 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.05.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача с двумя этажами в Снт. Дом расположен на участке площадью 4 сотки. Внутри три комнаты, выполнен косметический ремонт. Кухня оборудована необходимой техникой, включая плиту и холодильник. В доме есть веранда. Санузел и душ находятся на улице. На территории участка есть теплицы и грядки. До ближайшей остановки общественного транспорта легко добраться пешком. Рядом находится магазин. Дом подходит для тех, кто ищет спокойное место для отдыха от городской суеты.