Симферопольское ш., 53 км от МКАД
Солнечный Круг пос., Чехов гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 16.07.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Земля ≈141 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 845 тыс. → дом ≈2,15 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 68 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,87 млн / целевая ≈2,58 млн / пессимист. ≈2,3 млн → от пессимистичной прибыль −1,15 млн ₽, маржа −50 %, ROI −33 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. пл. 274 км ≈14,2 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16122
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 6 % | 0.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 140 784 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 845 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 155 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 889 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Солнечный Круг пос. | 6,5 сот. | 900 000 | 138 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Круг пос. | 9 сот. | 1 250 000 | 138 889 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Круг пос. | 13,9 сот. | 2 035 950 | 146 471 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Круг пос. | 9,7 сот. | 1 800 000 | 185 567 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Круг пос. | 6,3 сот. | 1 000 000 | 158 730 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Круг пос. | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Круг пос. | 12,5 сот. | 1 872 000 | 149 760 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Круг пос. | 10,2 сот. | 1 730 600 | 169 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 20 сот. | 3 825 000 | 191 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 37 сот. | 7 076 250 | 191 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 500 / 77 612 / 84 548 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 872 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 728 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 585 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 298 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 152 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Ермолово д. | 40 м² | 5,5 сот. | 2 700 000 | 67 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сигнал СНТ | 34,3 м² | 8,4 сот. | 2 900 000 | 84 548 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Радутино д. | 48,5 м² | 5,3 сот. | 1 700 000 | 35 052 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Городище д. | 33,5 м² | 4 сот. | 2 600 000 | 77 612 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 04.09.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом с участком, на участке 6 соток дом на кадастре не стоит, на участке имеется две хозпостройки, беседка как летняя кухня 12м кВ, мангальная зона, санузел, колодец. Участок огорожен забором. Дом утепление 100, можно использовать как дачу так же проживать круглогодично. Комуникации в дом не заведены. Взносов нет. Детский сад, школа, сетевые магазины. В 15мин от поселка. В пешей доступности озеро, лес. Остановка общественного транспорта, до станции Чехов, и метро теплый стан. Возможен Торг!