Симферопольское ш., 81 км от МКАД
Орфей СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 132 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 28.07.2024.
Рейтинг 25/100 · уверенность 60 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 316 тыс. → дом ≈2,08 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈2,64 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,57 млн / целевая ≈4,12 млн / пессимист. ≈3,66 млн → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 107 км ≈2,2 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16119
Рейтинг 25/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5.3 |
| торг | 5 | 27 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 604 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 316 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 084 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 788 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Орфей СНТ | 7 сот. | 590 000 | 84 286 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Орфей СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Орфей СНТ | 4,2 сот. | 800 000 | 190 476 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кирпичного завода пос. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кирпичного завода пос. | 7 сот. | 320 000 | 45 714 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кирпичного завода пос. | 10 сот. | 413 690 | 41 369 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кирпичного завода пос. | 9 сот. | 1 150 000 | 127 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Высотка СНТ | 11,6 сот. | 850 000 | 73 276 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кирпичного завода пос. | 5 сот. | 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Высотка СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 132 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 39 375 / 75 472 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 572 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 343 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 115 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 658 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 022 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.4 км | Монтажник СНТ | 120 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Волга СНТ | 120 м² | 5,7 сот. | 4 300 000 | 35 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Приветливое СНТ | 120 м² | 6 сот. | 4 650 000 | 38 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Южное СНТ | 140 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Радуга СНТ | 112 м² | 4,8 сот. | 3 200 000 | 28 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Северный СНТ | 100 м² | 7,7 сот. | 6 100 000 | 61 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Русский Лес СНТ | 105 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 40 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Энергетик СНТ | 100 м² | 6 сот. | 2 990 000 | 29 900 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Ока СНТ | 100 м² | 8,5 сот. | 7 000 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Фея СНТ | 106 м² | 6 сот. | 7 999 999 | 75 472 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.07.2024 | 2 500 000 | история площадки |
| 27.09.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Утеплён для круглогодичного проживания. Эксплуатируется второй год. Дом в стиле Шале. Один дом жилой 6*10. Второй дом гараж-мастерская 6*12 со смотровой ямой и жилой комнатой. Две спальни. Недалеко от р. Ока 2 км. На берегу озера, где можно купаться. До озера 100м. Дом утеплён. Возможна рассрочка. Артикул Д-26.