Симферопольское ш., 35 км от МКАД
Природа СНТ, Чехов гор. округ
Дача 51,4 м², участок 6 сот.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,55 млн; первая цена 2,55 млн ₽ от 14.09.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 59 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,48 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 54 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈928 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,15 млн / целевая ≈3,74 млн / пессимист. ≈3,32 млн → от пессимистичной прибыль ≈269 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Молоди ≈5,4 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16114
Рейтинг 36/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 7.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 13 % | 0.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 169 904 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 019 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 481 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 813 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 12 сот. | 2 850 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Гавриково д. | 5 сот. | 1 999 999 | 400 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гавриково д. | 6,7 сот. | 1 138 043 | 169 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гавриково д. | 7 сот. | 1 190 310 | 170 044 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Теремок СНТ | 10 сот. | 4 300 000 | 430 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гавриково д. | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Любучаны д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Никоново д. | 7 сот. | 980 444 | 140 063 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Зыкеево д. | 5 сот. | 1 800 000 | 360 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Зыкеево д. | 6,1 сот. | 1 037 656 | 170 108 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 928 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 000 / 80 000 / 120 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 152 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 944 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 737 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 322 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 269 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Мещерское д. | 50 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Металлист-1 СНТ | 51,6 м² | 4,1 сот. | 4 000 000 | 77 519 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Змеевка д. | 50,2 м² | 7,2 сот. | 6 500 000 | 129 482 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Молоди с. | 50 м² | 7,5 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Факел СНТ | 50 м² | 5,2 сот. | 4 400 000 | 88 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Сфера СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 54 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Электромашина-2 СНТ | 50 м² | 8,4 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Виктория СНТ | 50 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Полет-1 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 77 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Мечта СНТ | 50 м² | 7,5 сот. | 2 800 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 2 550 000 | история площадки |
| 05.10.2026 | 2 500 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Документы готовы к сделке! В собственности дом и земля, без обременений и долгов. Дом + летняя кухня+ хоз. Постройки+баня+плодовые деревья и кустарники. Категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: Для ведения садоводства. Дом зарегистрирован как Жилое строение (садовый дом). Снт "Природа" огорожено, кaмеры наблюдения, автомaтичecкиe ворота. Снт находится в тихом месте, есть озеро для рыбалки, детские площадки, окружено полями и грибным лесом, рядом река Рожайка. Спокойное и тихое Снт. На прилегающих участках хорошие соседи. Отличная транспортная доступность: остановка общественного транспорта в 15-20 мин пешком, 3 автобуса к ж/д станции Столбовая. Удобный заезд с Варшавского или Симферопольского шоссе. Xoрошая инфpaструктуpа: магазины, детский сад, школа, аптeкa, банк, поликлиника, в 3-5 км от Сhт.