Новорязанское ш., 68 км от МКАД
Химик-3 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 24 м², участок 6 сот., брус.
Цена 950 тыс. ₽, снижали с 990 тыс.; первая цена 990 тыс. ₽ от 28.09.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 412 тыс. → дом ≈538 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,14 млн / целевая ≈1,03 млн / пессимист. ≈915 тыс. → от пессимистичной прибыль −372 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Шиферная ≈3,8 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1611
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 9.8 |
| торг | 5 | 27 % | 1.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 6.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 412 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 538 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 417 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Отрадное СНТ | 18 сот. | 1 150 000 | 63 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шильково д. | 27 сот. | 1 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шильково д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ильино д. | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ильино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Перхурово СНТ | 5 сот. | 550 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 46 611 / 65 000 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 144 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 087 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 030 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 915 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -372 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Перхурово СНТ | 25 м² | 5 сот. | 1 147 000 | 45 880 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 20 м² | 5,3 сот. | 625 000 | 31 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Пенсионер СНТ | 25 м² | 6,6 сот. | 1 150 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Фетровщик СНТ | 28,7 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 38 328 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Елкино д. | 20 м² | 7,5 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Перхурово СНТ | 18 м² | 5,6 сот. | 850 000 | 47 222 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Гранит СНТ | 20,4 м² | 6,7 сот. | 850 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Отдых СНТ | 30 м² | 5 сот. | 1 550 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Химик-1 СНТ | 30 м² | 5,5 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Химик-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2025 | 990 000 | история площадки |
| 05.08.2026 | 950 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается земельный участок, с небольшим домом, хозблоком и теплицей! Есть колодец. Газ(баллон), электричество. Кусты, деревья плодоносят. Круглогодичный подъезд (асфальтная дорога)! Продажа от собственника. Уч.