Симферопольское ш., 72 км от МКАД
Романовка СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 37 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 2,65 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 31.07.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 56 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 432 тыс. → дом ≈1,22 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 28 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,38 млн / целевая ≈1,24 млн / пессимист. ≈1,1 млн → от пессимистичной прибыль −940 тыс. ₽, маржа −85 %, ROI −46 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Серпухов-Ветка ≈13,6 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16108
Рейтинг 18/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 8.6 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 11 % | 0.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 923 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 432 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 218 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 919 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Романовка д. | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Романовка СНТ | 12,5 сот. | 1 500 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Романовка СНТ | 11 сот. | 1 000 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Романовка д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Романовка д. | 12 сот. | 680 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Боровна СНТ | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Боровна СНТ | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Поляна СНТ | 6,3 сот. | 555 000 | 88 095 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Боровна СНТ | 6,5 сот. | 450 000 | 69 231 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Боровна СНТ | 9,5 сот. | 300 000 | 31 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 42 500 / 86 667 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 378 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 309 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 240 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 102 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -940 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −85 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Калугинские Просторы СНТ | 36 м² | 8,7 сот. | 1 250 000 | 34 722 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Калугино-2 СНТ | 40 м² | 6,8 сот. | 1 100 000 | 27 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Поляна СНТ | 41,7 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 79 137 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Юг СНТ | 35 м² | 5,5 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Новики д. | 35 м² | 7,6 сот. | 1 500 000 | 42 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Мокрое д. | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Бобровое СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 86 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Боровна СНТ | 26 м² | 6,8 сот. | 1 300 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.07.2025 | 2 650 000 | история площадки |
| 04.09.2025 | 2 550 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.04.2026 | 2 350 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 2 200 000 (−150 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 2 050 000 (−150 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 1 990 000 (−60 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 1 850 000 (−140 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 1 650 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю небольшую уютную дачу в Снт Романовка в Московской области. Площадь участка 6 соток, площадь дома 37 кв. М, двухэтажная, деревянная, отделана вагонкой. Первый этаж утеплен. Есть новая баня, утепленная, деревянная. Все объекты оформлены в собственность. Участок ухожен, огорожен рабицей, есть ворота для авто. На участке высажены яблони, слива, малина, смородина. Очень красивое и тихое место, автобус регулярный 5 раз в день. Документы готовы к сделке,1 взрослый собственник, оперативный показ.