Симферопольское ш., 44 км от МКАД
Аксенчиково д., Чехов гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 11.07.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 53 %
Земля ≈252 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,51 млн → дом ≈1,59 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 39 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,29 млн / целевая ≈3,86 млн / пессимист. ≈3,43 млн → от пессимистичной прибыль −304 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня, газ.
До ст. Чепелёво ≈4,2 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16107
Рейтинг 34/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 251 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 511 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 589 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 483 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Аксенчиково д. | 13 сот. | 6 990 000 | 537 692 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Аксенчиково д. | 12 сот. | 2 950 000 | 245 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Аксенчиково д. | 8,3 сот. | 1 990 000 | 239 759 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Аксенчиково д. | 7 сот. | 1 999 000 | 285 571 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Покров д. | 8 сот. | 3 200 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Свой Дом ДНТ | 17 сот. | 7 500 000 | 441 176 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Покров д. | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Покров д. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Покров д. | 5 сот. | 1 350 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Покров д. | 15 сот. | 4 600 000 | 306 667 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 682 / 77 778 / 78 571 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 289 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 075 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 860 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 431 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -304 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Полет-1 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 77 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Васильково-3 ТСН | 69,8 м² | 9 сот. | 2 700 000 | 38 682 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Южный СНТ | 70 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.07.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу 7 соток деревня Аксенчиково. Земли населенных пунктов, Ижс. На участке небольшой двухэтажный домик, новая баня, с/у с душем. По границе участка газ, электричество 5 квт ( есть возможно увеличения), круглогодичный подъезд, в шаговой доступности автобусная остановка. Участок огорожен забором, растут большие сосны. Все соседи построились и живут постоянно. Отличное место для отдыха и постоянного проживания. Собственник.