Симферопольское ш., 50 км от МКАД · земля с домом
Строитель СНТ, Чехов гор. округ
Дом 15 м², участок 4,4 сот.
Дом по описанию: «Домик 15кв. М на участке 4.4 сот.»
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 05.09.2026.
Рейтинг 49/100 · уверенность 50 %
Земля ≈196 тыс. ₽/сот. × 4,4 сот. = 863 тыс. → дом ≈337 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–194 тыс. ₽/м², медиана 150 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,92 млн / целевая ≈1,72 млн / пессимист. ≈1,53 млн → от пессимистичной прибыль ≈212 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Чехов ≈2,4 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16105
Рейтинг 49/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 32 % | 17.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 16.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 7.5 |
| участок | 5 | 4 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 196 072 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 863 000 ₽ (4,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 337 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 467 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Химик СНТ | 2 сот. | 599 000 | 299 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Медик-1 СНТ | 4 сот. | 1 425 000 | 356 250 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ишино д. | 5 сот. | 1 900 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ишино д. | 9,2 сот. | 4 150 000 | 451 087 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гидросталь СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чеховское СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солнышково д. | 7,1 сот. | 933 240 | 131 442 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Медик-2 СНТ | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнышково д. | 7 сот. | 1 920 000 | 274 286 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 17,3 сот. | 5 600 000 | 323 699 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 150 000 / 194 444 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 915 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 819 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 724 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 532 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 212 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | огородные участки Ветеран | 15 м² | 6 сот. | 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Гришенки д. | 16 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 168 750 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Венюково СНТ | 15 м² | 5 сот. | 850 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Гришенки д. | 16 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 168 750 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Дидяково д. | 15 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 18 м² | 5,2 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Химик СНТ | 11 м² | 4 сот. | 1 800 000 | 163 636 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Химик СНТ | 11 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 136 364 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Рыжиково СНТ | 14 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 164 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Спутник СНТ | 18 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 194 444 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.09.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 23.09.2026 | 1 200 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 780 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 1 200 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Домик 15кв. М на участке 4.4 сот. К в охраняемом снт, в 2км от города, авто и ж/д вокзала. Ровный, ухоженный, с плодовыми деревьями и кустами. На участке есть поливочная и питьевая вода, электричество Расположен в тупиковой части, имеет свою большую парковку, около участка. Документы приведены в соответствие. Быстрый выход на сделку.