Симферопольское ш., 54 км от МКАД
Солнечный Круг пос., Чехов гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 01.09.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 57 %
Земля ≈136 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 817 тыс. → дом ≈1,68 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 58 тыс.–170 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,16 млн / целевая ≈2,84 млн / пессимист. ≈2,52 млн → от пессимистичной прибыль −220 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: септик; в описании: колодец.
До ст. Чехов ≈14,5 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16104
Рейтинг 25/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 14.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 4 % | 0.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 136 160 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 817 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 683 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Солнечный Круг пос. | 7,5 сот. | 1 600 000 | 213 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Круг пос. | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Круг пос. | 9,5 сот. | 1 500 000 | 157 895 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Круг пос. | 9,7 сот. | 1 800 000 | 185 567 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Круг пос. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Круг пос. | 9,7 сот. | 1 150 000 | 118 557 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Круг пос. | 8 сот. | 1 008 000 | 126 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Круг пос. | 12,5 сот. | 1 872 000 | 149 760 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Круг пос. | 10,2 сот. | 1 730 600 | 169 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Круг пос. | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 57 639 / 81 250 / 170 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 156 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 998 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 840 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 525 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -220 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Полиграфист СНТ | 36 м² | 5,2 сот. | 2 400 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Горелово д. | 40 м² | 8,7 сот. | 4 500 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Лопасня СНТ | 36 м² | 7,3 сот. | 2 600 000 | 72 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Горелово д. | 45 м² | 7,7 сот. | 6 200 000 | 137 778 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Полянка СНТ | 43,2 м² | 9 сот. | 2 490 000 | 57 639 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дубна СНТ | 45,4 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 63 877 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Растовка д. | 40 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Вихрово д. | 40 м² | 7 сот. | 6 800 000 | 170 000 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Новгородово д. | 42 м² | 5 сот. | 6 650 000 | 158 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Захарково д. | 40 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 17.09.2026 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Один собственник. Быстрый выход на сделку. Дом зарегистрирован как жилой, полностью утеплён пол 200, стены 150, потолок 300. Готов к проживанию круглый год. Дом 36м2 отлично подойдёт семейной паре, все коммуникации в доме есть, заезжай и живи без лишних хлопот. Камуникации: Септик, колодец 12 колец, электричество 8 квт с возможность подключения более мощного. Зонированный теплый пол кухня+коридор, комната. Ворота с электроприводом. Участок правильной формы, есть два хоз блока. Плодовые деревья, яблоня, груша, смородина. В поселке магазин, так же есть река Никажель с пляжами для купания. Автобусы ходят часто до с. Чехов и м. Теплый Стан. Очень грибные места в настоящем густом лесу. Меня зовут Кирилл, я специалист по недвижимости, помогу вам одобрить ипотеку даже в сложной ситуации, помогу разобраться с подготовкой и оформлением всей сделки.