Симферопольское ш., 87 км от МКАД
Монтажник СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 120 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 25.06.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 56 %
Земля ≈28 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 168 тыс. → дом ≈2,83 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 18 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,41 млн / целевая ≈4,87 млн / пессимист. ≈4,33 млн → от пессимистичной прибыль −622 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −13 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Тарусская ≈12,7 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16102
Рейтинг 13/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 18 % | 1.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 7.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 033 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 168 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 832 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Монтажник СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Семеновское СНТ | 6 сот. | 160 000 | 26 667 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Русская Сказка СНТ | 9,5 сот. | 1 100 000 | 115 789 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Семеновское СНТ | 7,2 сот. | 193 120 | 26 822 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Семеновское СНТ | 14,1 сот. | 250 000 | 17 730 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Семеновское СНТ | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Глазово-2 д. | 20 сот. | 1 150 000 | 57 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Семеновское д. | 8,2 сот. | 370 000 | 45 122 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Семеновское д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Глазово-2 д. | 12,4 сот. | 590 000 | 47 581 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 182 / 44 870 / 70 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 410 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 140 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 869 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 328 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -622 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Волга СНТ | 120 м² | 5,7 сот. | 4 300 000 | 35 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Ока СНТ | 100 м² | 8,5 сот. | 7 000 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Приветливое СНТ | 120 м² | 6 сот. | 4 650 000 | 38 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Орфей СНТ | 132 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 18 182 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Вязищи д. | 131,4 м² | 6,3 сот. | 6 700 000 | 50 989 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Северный СНТ | 100 м² | 7,7 сот. | 6 100 000 | 61 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Место тихое, рядом лес, 3км от дома речка Ока.