Симферопольское ш., 87 км от МКАД
Монтажник СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 48 м², участок 12 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 15.09.2026.
Рейтинг 9/100 · уверенность 55 %
Земля ≈28 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 336 тыс. → дом ≈2,56 млн ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 35 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,02 млн / целевая ≈1,81 млн / пессимист. ≈1,61 млн → от пессимистичной прибыль −1,81 млн ₽, маржа −112 %, ROI −53 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Тарусская ≈12,8 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16099
Рейтинг 9/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 17 % | 1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 033 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 336 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 563 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 396 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Семеновское СНТ | 6 сот. | 160 000 | 26 667 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Русская Сказка СНТ | 9,5 сот. | 1 100 000 | 115 789 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Семеновское СНТ | 14,1 сот. | 250 000 | 17 730 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Семеновское СНТ | 7,2 сот. | 193 120 | 26 822 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Семеновское СНТ | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Семеновское д. | 8,2 сот. | 370 000 | 45 122 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Семеновское д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Глазово-2 д. | 20 сот. | 1 150 000 | 57 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Глазово-2 д. | 12,4 сот. | 590 000 | 47 581 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Семеновское д. | 13,6 сот. | 450 000 | 33 088 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 417 / 37 084 / 60 833 |
| цена объекта | 2 899 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 464 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 017 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 916 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 815 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 614 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 810 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −112 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Демшинка д. | 50 м² | 10 сот. | 450 000 | 9 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Лужки д. | 48 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Аладьино д. | 48 м² | 17 сот. | 1 700 000 | 35 417 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Зайцево СНТ | 60 м² | 12 сот. | 2 200 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Инструментальщик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Южная Долина ДНП | 36 м² | 9,5 сот. | 2 190 000 | 60 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.09.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 10.10.2026 | 2 899 000 (−1 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 899 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача из бруса с косметическим ремонтом. Дом двухэтажный, расположен на участке площадью 12. В доме три комнаты, светлые и просторные, стены отделаны деревом, что создает теплую атмосферу. Отопление электрическое, водоснабжение осуществляется через колодец. На территории есть ухоженный сад с зелёными насаждениями. До участка ведет асфальтированная дорога, обеспечивающая удобный подъезд.