Симферопольское ш., 74 км от МКАД
Факел-2 СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 26.07.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 496 тыс. → дом ≈1,3 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–162 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,13 млн / целевая ≈1,92 млн / пессимист. ≈1,71 млн → от пессимистичной прибыль −423 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. пл. 92 км ≈2,8 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16091
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 8 |
| торг | 5 | 67 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 82 629 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 496 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 304 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 467 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ромашка СНТ | 11,5 сот. | 800 000 | 69 565 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесная Поляна СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Луч СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Луч СНТ | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Луч СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Полянка СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Луч СНТ | 7,5 сот. | 600 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Экология СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Элерон СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Элерон СНТ | 5,8 сот. | 525 000 | 90 517 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 667 / 70 312 / 161 655 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 134 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 027 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 921 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 707 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -423 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Луч СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Медик-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Луч СНТ | 32 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 78 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Лесная поляна КП | 31,3 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 121 406 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Люблинский садовод СТ | 32 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Авангард СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 48 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Полигон СНТ | 32 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 118 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Новый Быт с. | 30 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 78 333 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Нива СНТ | 34 м² | 3,8 сот. | 1 850 000 | 54 412 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Новый Быт с. | 29 м² | 6 сот. | 4 688 000 | 161 655 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.07.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 11.08.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в СНТ Факел -2 Симферопольское шоссе, Серпуховский район, 67 км от МКАД, площадью 30 кв.м, земельный участок 6 сот. Дом деревянный из бревна с террасой, второй этаж мансардный каркасный, на ленточном фундаменте. Кровля металлический профильный лист. Внутренняя отделка комнаты- открытое покрашенное бревно, терраса каркасная евровагонка, полы половая доска, линолеум, окна деревянные рамы. На первом этаже терраса- кухня, спальное помещение. На втором этаже есть возможность оборудовать комнату. Коммуникации: электричество 7 кВт, электрические конвекторы, водоснабжение колодец. На территории участка имеется хозяйственный блок, теплица 4х2 м, туалет, душ. Участок правильной прямоугольной формы, ухожен, с плодовыми деревьями, ягодными кустарниками и декоративными насаждениями. Поселок охраняется, видеонаблюдение, освещение, дороги зимой чистятся. Лес, магазин, в шаговой доступности. Заезд в поселок непосредственно с Симферопольского шоссе. Очень красивое, уютное и тихое место для отдыха и проживания. Один собственник. Андрей