Симферопольское ш., 64 км от МКАД
Экология СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 30 м², участок 12,8 сот., бревно.
Цена 1,34 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 25.05.2026.
Рейтинг 76/100 · уверенность 54 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 12,8 сот. = 1,16 млн → дом ≈178 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 40 тыс.–224 тыс. ₽/м², медиана 103 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,14 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,96 млн / целевая ≈2,67 млн / пессимист. ≈2,37 млн → от пессимистичной прибыль ≈731 тыс. ₽, маржа 31 %, ROI 45 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня.
До ст. пл. 92 км ≈3,8 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16081
Рейтинг 76/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 112 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 89 % | 44.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 11 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 6.2 |
| участок | 5 | 80 % | 5.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 804 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 162 000 ₽ (12,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 178 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 933 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Полянка СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Элерон СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Элерон СНТ | 5,8 сот. | 525 000 | 90 517 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Луч СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Персей СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Луч СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Луч СНТ | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Авангард СНТ | 6 сот. | 649 000 | 108 167 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Луч СНТ | 7,5 сот. | 600 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лесная Поляна СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 102 639 / 224 138 |
| цена объекта | 1 340 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 139 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 963 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 815 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 667 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 370 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 731 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Большие Всходы ДПК | 29 м² | 10 сот. | 6 500 000 | 224 138 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Фортуна СНТ | 30 м² | 9 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Палихово д. | 30 м² | 14 сот. | 1 900 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Бутурлино д. | 35 м² | 18 сот. | 6 000 000 | 171 429 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Ногина-3 СНТ | 36 м² | 7,9 сот. | 1 699 000 | 47 194 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Бутурлино д. | 36 м² | 8,3 сот. | 4 990 000 | 138 611 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Волосово д. | 25 м² | 15 сот. | 1 000 000 | 40 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Сад № 1 поселка Ногина СНТ | 24 м² | 6,6 сот. | 3 450 000 | 143 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 1 600 000 | история площадки |
| 30.05.2026 | 1 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 1 520 000 (−30 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 1 490 000 (−30 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 1 400 000 (−90 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 360 000 (−40 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 1 340 000 (−20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 340 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся большой дачный участок 12,79 соток. На территории плодовые деревья, кустарники, березки. Много места для тихого и комфортного отдыха на природе. Недостроенная баня из бревна, на ленточном фундаменте 3,5х3,5м с тремя пристройками. Электричество, вода в колодце с насосом. Подъезд и подход к участку с 2 сторон. Добираться удобнее всего на автомобиле, 1,5км от съезда с симферопольского шоссе по прямой дороге. От мкада в общей сложности ехать меньше часа. Пешкая доступность до платформы 92км по удобной тропе. Я собственник, осмотр по договоренности. Фотографии обновлены 27.06. Возможен торг при встрече.