Симферопольское ш., 61 км от МКАД
Дружба-1 СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 30 м², участок 4 сот., кирпич.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 15.06.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 55 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 360 тыс. → дом ≈1,14 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 76 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,56 млн / целевая ≈2,3 млн / пессимист. ≈2,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈272 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Шарапова Охота ≈5,3 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16080
Рейтинг 41/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 31 % | 15.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 11.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 5.3 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 881 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 360 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 140 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Северный-2 СНТ | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Южный СНТ | 7 сот. | 625 000 | 89 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Глубоково д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старые Кузьменки д. | 7,3 сот. | 865 130 | 118 511 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старые Кузьменки д. | 6,1 сот. | 725 000 | 118 852 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старые Кузьменки д. | 15 сот. | 1 950 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старые Кузьменки д. | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Глубоково д. | 22 сот. | 3 000 000 | 136 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Глубоково д. | 30 сот. | 382 392 | 12 746 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Старые Кузьменки д. | 14 сот. | 1 100 000 | 78 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 76 087 / 90 137 / 98 214 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 559 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 431 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 303 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 047 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 272 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Чайка СНТ | 30,5 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 83 607 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Конденсатор-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 96 667 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Изумруд-2 СНТ | 28 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 98 214 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Подмоклово СНТ | 23 м² | 4 сот. | 1 750 000 | 76 087 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 25.06.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.07.2026 | 1 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 1 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача! Кирпичный домик в Снт "Дружба-1", общей площадью 40 кв. М. И 4 сотки земли. В доме на первом этаже: кухня и зал, на втором этаже: спальня. Коммуникации: свет, вода летняя поливочная. На участке расположены домик для гостей, сарайчик, туалет, Участок ровный, ухоженный с зоной сада и кустарников. В шаговой доступности посёлок Пролетарский, где можно купить всё необходимое! Шикарный пруд для рыбалки и купания! Вся территория садового товарищества огорожена забором, ворота, вывоз мусора. Асфальтированная дорога до Снт, автобусная остановка до Серпухова в 10 минутах пешком. Разумный торг уместен. Один взрослый собственник, границы участка установлены, домик зарегистрирован (дачный домик). Большая просьба согласовывать заранее дату и время просмотра!