Симферопольское ш., 84 км от МКАД
Дорожник СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 69,8 м², участок 6,2 сот., газоблок.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 10.10.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 57 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 927 тыс. → дом ≈1,37 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 35 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,65 млн / целевая ≈3,29 млн / пессимист. ≈2,92 млн → от пессимистичной прибыль −230 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −7 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; в описании: баня.
До ст. Приокская ≈5,1 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16076
Рейтинг 20/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 149 524 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 927 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 373 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 670 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ланьшино СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ланьшино д. | 49 сот. | 4 500 000 | 91 837 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ланьшино СНТ | 25 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ланьшино д. | 11,2 сот. | 2 800 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рыбацкая Деревня КП | 6 сот. | 2 340 000 | 390 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рыбацкая Деревня КП | 37,8 сот. | 9 000 000 | 238 095 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дачное СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рыбацкая Деревня КП | 9,4 сот. | 2 730 000 | 290 426 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рыбацкая Деревня КП | 6 сот. | 1 740 000 | 290 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рыбацкая Деревня КП | 12 сот. | 3 375 000 | 281 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 69,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 196 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 417 / 66 000 / 67 002 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 651 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 468 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 286 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 921 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -230 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.3 км | Окские Дали СНТ | 72 м² | 6,8 сот. | 2 550 000 | 35 417 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Дашковка д. | 59,7 м² | 7,5 сот. | 4 000 000 | 67 002 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Текстильщик СНТ | 50 м² | 4,4 сот. | 3 300 000 | 66 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача с двумя этажами, расположенная на территории Cht. Ланьшино. Дом построен из шлакоблоков, что обеспечивает хорошую теплоизоляцию. Внутри выполнен косметический ремонт, комнаты светлые и просторные. В доме две комнаты и кухня. Отопление конвекторы, электричество 15 квт, в дом заведено. На участке есть баня (23,4 м2), вода подведена и установлен бойлер. До участка ведет асфальтированная дорога, которую чистят зимой, рядом расположена остановка общественного транспорта. По дороге к Снт, в Лукьяново, есть пятерочка, озон, красное-белое. Оперативный показ по предварительной договоренности.