Симферопольское ш., 51 км от МКАД
Дубна СНТ, Чехов гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Земля ≈152 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 909 тыс. → дом ≈1,59 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,29 млн / целевая ≈3,86 млн / пессимист. ≈3,43 млн → от пессимистичной прибыль −95 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); газ — по границе; в описании: колодец.
До ст. пл. 274 км ≈12,2 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16075
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 103 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 151 562 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 909 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 591 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 729 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дубна СНТ | 10,4 сот. | 1 300 000 | 125 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дубна СНТ | 8 сот. | 1 290 000 | 161 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Филипповское д. | 7 сот. | 1 540 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Филипповское д. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ваулово СНТ | 8 сот. | 3 600 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Филипповское д. | 28 сот. | 2 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Филипповское д. | 6 сот. | 890 000 | 148 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Филипповское д. | 12 сот. | 1 990 000 | 165 833 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Филипповское д. | 45 сот. | 8 606 250 | 191 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Филипповское д. | 18 сот. | 3 442 500 | 191 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 68 053 / 167 143 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 287 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 073 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 858 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 430 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -95 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Белое Озеро ДНТ | 70 м² | 8,9 сот. | 11 700 000 | 167 143 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Белое Озеро ДНТ | 64 м² | 9 сот. | 9 990 000 | 156 094 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Филипповское д. | 63 м² | 8 сот. | 4 400 000 | 69 841 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сигнал СНТ | 60 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Филиппины дп | 59 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 135 593 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Изумруд СНТ | 57 м² | 5,5 сот. | 2 950 000 | 51 754 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Юг СНТ | 83 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 66 265 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Изумруд СНТ | 55 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 41 818 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Лужники СНТ | 80 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Хлевино д. | 80 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок в Снт Дубна, находится в лесу, крайний, соседей рядом нету, в доме печка, беседка на улице, 2 комнаты, год посторойки 2010г, мансарда не отделана, дом в хорошем состоянии, туалет на улице, кухня и техника остаётся. Участок ближайший к выезду, рядом администрация, остановка автобуса, на участке колодец, газ по границе. Свободная продажа, документы готовы. Возможна рассрочка. Дом переведен в жилой можно прописатся. От Чехова 14 км. Документы наследство более трех лет.