Симферопольское ш., 74 км от МКАД
Конденсатор-1 СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 10.10.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 48 %
Земля ≈205 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,23 млн → дом ≈1,67 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 57 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,92 млн / целевая ≈1,73 млн / пессимист. ≈1,54 млн → от пессимистичной прибыль −1,53 млн ₽, маржа −99 %, ROI −50 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Серпухов ≈2,2 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16073
Рейтинг 18/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 205 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 230 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 670 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 55 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 10 сот. | 1 490 000 | 149 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6,5 сот. | 1 625 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6 сот. | 1 140 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 46 сот. | 52 000 000 | 1 130 435 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 5,1 сот. | 1 286 050 | 252 167 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 9,6 сот. | 8 000 000 | 833 333 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия | |
| 1.2 км | 7,7 сот. | 1 309 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 28,3 сот. | 20 000 000 | 706 714 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 9,6 сот. | 9 300 000 | 968 750 | снят (цена объявления) 04.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 57 143 / 76 087 / 83 607 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 922 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 826 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 730 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 538 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 527 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −99 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18 км | Чайка СНТ | 30,5 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 83 607 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Подмоклово СНТ | 23 м² | 4 сот. | 1 750 000 | 76 087 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Якшино д. | 35 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 57 143 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в Снт с кирпичным домом на участке 6 соток, есть полноценный подвал. На территории растут плодовые деревья, что добавляет уюта и позволяет наслаждаться свежими фруктами. Участок огорожен забором, обеспечивающим приватность. До ближайшего магазина можно дойти пешком, а также имеется остановка общественного транспорта.