Калужское ш., 85 км от МКАД
Заповедный Берег КП, Серпухов гор. округ
Дом 48 м², участок 8,8 сот., каркас, 2024 год.
Цена 3,05 млн ₽, снижали с 3,55 млн; первая цена 3,55 млн ₽ от 08.07.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 58 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 8,8 сот. = 575 тыс. → дом ≈2,48 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 42 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈2,59 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,41 млн / целевая ≈2,17 млн / пессимист. ≈1,93 млн → от пессимистичной прибыль −1,42 млн ₽, маржа −74 %, ROI −42 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. пл. 92 км ≈12,9 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16069
Рейтинг 16/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 94 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 16 % | 1 |
| участок | 5 | 44 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 313 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 575 000 ₽ (8,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 475 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 562 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Левадия ДНП | 10,9 сот. | 707 000 | 64 862 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Левадия ДНП | 21 сот. | 4 900 000 | 233 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Верхнее Шахлово д. | 5 сот. | 400 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Верхнее Шахлово д. | 11 сот. | 1 290 000 | 117 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Верхнее Шахлово д. | 19,6 сот. | 1 000 000 | 51 020 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Верхнее Шахлово д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Верхнее Шахлово д. | 18 сот. | 1 650 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Верхнее Шахлово д. | 24 сот. | 3 350 000 | 139 583 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нижнее Шахлово д. | 9,7 сот. | 650 000 | 67 010 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нижнее Шахлово д. | 17 сот. | 947 650 | 55 744 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 52 738 / 56 579 |
| цена объекта | 3 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 592 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 414 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 293 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 173 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 931 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 421 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −74 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19 км | Окские Дали СНТ | 49,3 м² | 5,5 сот. | 2 600 000 | 52 738 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Шараповские сады СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Манушкино д. | 60 м² | 5 сот. | 4 999 000 | 83 317 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Захарково д. | 38 м² | 7 сот. | 2 150 000 | 56 579 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 550 000 | история площадки |
| 03.10.2026 | 3 050 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 050 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается комфортный домик для отдыха с мебелью и садовым инвентарём( газонокосилка, садовая тачка, инструмент+ мангал )- все готово для проживания и отдыха! В 200 метрах протекает река Нара, красивый вид на Храм Архангела Михаила! В зимний период - дороги чистят своевременно! Оплата 2,5 в мес., СНТ Заповедный берег 8х6 - строение 6х6 + 6х2 Веранда : Фундамент: СВАИ 89X2000 /Винтовые крашенные/ 20 шт Домик : КАРКАС 100 ХВОЯ Утепление: 100 ии ПЛИТОЧНОЕ всесезонное ТЕХНОНИКОЛЬ - Отделка Наружная: ВАГОНКА АБ класс Отделка Внутренняя: Имитация бруса Изоляция Снаружи: ОДНА СТОРОНА СНАРУЖИ /Ветро Гидроизоляция А с одной стороны/ Изоляция Внутри: ОДНА СТОРОНА ВНУТРИ /Паро Гидроизоляция А с одной стороны/ Высота стен: Стандарт 250+ 30 см ТИП КРЫШИ: ДВУСКАТНАЯ /Скат в две стороны/ Кровля: ПРОФНАСТИЛ КРАШЕННЫЙ С8 0,45 мм Двери: МЕТАЛЛИЧЕСКАЯ /входная утепленная Россия/ Окно: ПВХ 570х1660 Узкое Поворотное Откидное /Пластиковое Белое-4 шт; На участке своя скважина и септик, огорожен 3д забором. Электричество 15 кВт.