Симферопольское ш., 10 км от МКАД
Агат СНТ, Чехов гор. округ
Дом 56,8 м², участок 12 сот., дерево, 2001 год.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 4,1 млн; первая цена 4,1 млн ₽ от 04.04.2026.
Рейтинг 66/100 · уверенность 68 %
Земля ≈185 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 2,22 млн → дом ≈1,18 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 41 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 104 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,06 млн / целевая ≈5,45 млн / пессимист. ≈4,85 млн → от пессимистичной прибыль ≈922 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 23 %.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); свет — есть.
До ст. Сандарово ≈1,9 км по прямой; до МКАД 10 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16067
Рейтинг 66/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 47 % | 20.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 185 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 220 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 180 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 775 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Агат СНТ | 13 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Панино д. | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Панино д. | 7,4 сот. | 1 100 000 | 148 649 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнечная поляна СНТ | 8 сот. | 1 850 000 | 231 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Русь СНТ | 12 сот. | 6 500 000 | 541 667 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Русь СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Панино д. | 9 сот. | 2 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Связист СНТ | 9,5 сот. | 1 900 000 | 200 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Связист СНТ | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Панино д. | 7,5 сот. | 1 875 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 036 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 379 / 103 656 / 149 983 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 060 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 757 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 454 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 848 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 922 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Ясень СНТ | 54,6 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 64 103 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Русские Дали СНТ | 56,6 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 49 470 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Столбовая пгт | 55,4 м² | 7,4 сот. | 6 000 000 | 108 303 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Ходаево д. | 55,5 м² | 7,5 сот. | 7 900 000 | 142 342 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Ивачково д. | 60 м² | 17 сот. | 7 200 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Олвиль КП | 60 м² | 10,3 сот. | 8 999 000 | 149 983 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Змеевка д. | 60,6 м² | 15 сот. | 6 000 000 | 99 010 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Лесник СНТ | 54 м² | 7 сот. | 6 500 000 | 120 370 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Садки СНТ | 58 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 41 379 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Виктория СНТ | 64 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 48 438 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.04.2026 | 4 100 000 | история площадки |
| 29.05.2026 | 3 980 000 (−120 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 700 000 (−280 000) | история площадки |
| 13.08.2026 | 3 400 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 550234. Предлагаемый дoм рaсположен в экoлогичeски чиcтoм местe, вблизи д. Панинo, oxpaняeмoм СНТ "Aгат" (45 км MKAД Cимфеpопольcкoго шосcе). Юг Подмoсковья: г. Чexoв - 30 минут тpанспoртoм. Категория земель: Земли сeльскoxозяйcтвeнного нaзначeния, Разрешенное использование: Для ведения садоводства. Дом 56,8 кв. м из бруса, фундамент - ленточно/бетонный, кровля - шифер, окна - деревянные. Внешняя отделка - сайдинг, внутренняя - вагонка. Планировка: 1-ый этаж: кухня 6,4 кв.м, комната 19,0 кв.м + комната 5,4 кв.м; 2-ой этаж/мансардный: 1 большая комната 36,0 кв.м; Состояние - хорошее. Коммуникации: электричество есть - 7 кВт, водоснабжение летний водопровод. Туалет на улице. Наличие дополнительных строений: - Хозблок; - Хозблок для инвентаря; Участок 12,03 сотки правильной формы, рельеф местности ровный. Лесные деревья. Огорожен - профлист. Ухожен - плодовые деревья. Хороший круглогодичный подъезд. На территории СНТ живописный пруд, с великолепной зоной для отдыха детей и взрослых. Рядом поселок городского типа "Столбовая", где есть магазины, рынок, почта, школа, детские сады, железнодорожная станция "Столбовая" Курского направления. Садовое товарищество находится в тихом месте, рядом грибной лес. Звоните более подробно расскажу об объекте! Сделка застрахована. Ипотека возможна через банки-партнёры портала ESTATE.