Симферопольское ш., 96 км от МКАД
Надежда СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 72 м², участок 6 сот., дерево, 2010 год.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 14.09.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 70 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 619 тыс. → дом ≈1,58 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,84 млн / целевая ≈3,46 млн / пессимист. ≈3,07 млн → от пессимистичной прибыль −39 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — баллоны; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Приокская ≈2,1 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16065
Рейтинг 22/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1 |
| торг | 5 | 29 % | 1.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 619 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 581 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 958 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Надежда СНТ | 5,8 сот. | 580 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Волково д. | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Волково д. | 23 сот. | 1 250 000 | 54 348 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Волково д. | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Волково д. | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Волково д. | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Подмоклово д. | 4,5 сот. | 700 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Подмоклово д. | 25 сот. | 5 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Скнига СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Подмоклово д. | 25 сот. | 4 187 000 | 167 480 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 529 / 50 964 / 100 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 839 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 647 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 455 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 071 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -39 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Липки СНТ | 73,9 м² | 6 сот. | 3 999 000 | 54 114 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | 72 м² | 7,1 сот. | 7 000 000 | 97 222 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | Ока СНТ | 60 м² | 4 сот. | 3 700 000 | 61 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | 75 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 100 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.5 км | 75,2 м² | 3 сот. | 3 000 000 | 39 894 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Дракино д. | 77,8 м² | 7,1 сот. | 3 965 000 | 50 964 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | 69,1 м² | 6 сот. | 10 800 000 | 156 295 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | Высотка СНТ | 85 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 23 529 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Радуга СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Липицы с. | 65 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 46 154 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 19.09.2026 | 1 800 000 (−500 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 2 200 000 (+400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
участок в СНТ Надежда 170, 6 соток, приобретен в 2009, один собственник, с двух сторон граничит с лесом, электричество, два дома, летняя кухня 2 -х этажная, на втором этаже комната, газ в баллоне, вода, центральное водоснабжение в летний период, дом-баня, 2 -х этажный, комната, чердак.