Симферопольское ш., 55 км от МКАД
Солнышково д., Чехов гор. округ
Дом 49 м², участок 4 сот., дерево, 1997 год.
Цена 3,07 млн ₽, снижали с 3,55 млн; первая цена 3,55 млн ₽ от 23.11.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 69 %
Земля ≈175 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 701 тыс. → дом ≈2,37 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈780 тыс., покупка после торга ≈2,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,83 млн / целевая ≈3,44 млн / пессимист. ≈3,06 млн → от пессимистичной прибыль −328 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина.
До ст. Чехов ≈3 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16063
Рейтинг 24/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 90 % | 5.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 175 147 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 701 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 369 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 347 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Химик СНТ | 2 сот. | 599 000 | 299 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнышково д. | 7,1 сот. | 933 240 | 131 442 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнышково д. | 7 сот. | 1 920 000 | 274 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнышково д. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнышково д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнышково д. | 11 сот. | 3 400 000 | 309 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнышково д. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнышково д. | 8,5 сот. | 1 620 000 | 190 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Строитель СНТ | 2 сот. | 780 000 | 390 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнышково д. | 50 сот. | 13 500 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 231 / 80 000 / 130 000 |
| цена объекта | 3 070 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 609 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 826 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 635 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 443 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 061 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -328 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | 49 м² | 5,2 сот. | 4 300 000 | 87 755 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3 км | 50 м² | 4 сот. | 10 300 000 | 206 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | М-2 Крым 69-й км | 50 м² | 6 сот. | 3 565 000 | 71 300 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Малиновка дп | 52 м² | 3,6 сот. | 2 300 000 | 44 231 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Березка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Гришенки д. | 45 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Манушкино СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Венюково д. | 50 м² | 5 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 42 м² | 3 сот. | 2 550 000 | 60 714 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Венюково д. | 50 м² | 5 сот. | 6 500 000 | 130 000 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.11.2025 | 3 550 000 | история площадки |
| 25.11.2025 | 3 070 000 (−480 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 070 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 549463. Продается КАПИТАЛЬНЫЙ - ТЁПЛЫЙ дом из бруса площадью 49,3 кв.м. Оформлен как жилой !(В дом заведено 9 кВт). Возможна прописка ! СКВАЖИНА ! КАНАЛИЗАЦИЯ ! Подвал. Есть печь. Участок ровный. Дача находится в пешей доступности до станции г. Чехов (2,5 километра) + каждый час идёт автобус до станции. Охрана. Лес 200 метров. ЧИСТЫЕ пруды 100 метров. Река Лопасня - 90 метров. ЗВОНИТЕ