Симферопольское ш., 74 км от МКАД
Серпухов г., Серпухов гор. округ
Дом 28 м², участок 3 сот., бревно.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 29.04.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 52 %
Земля рядом ≈125 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 42 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈560 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам часть дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: водопровод по границе; газ — есть.
До ст. Серпухов-Ветка ≈1,5 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16057
Рейтинг 24/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 5,9 сот. | 6 200 000 | 1 050 847 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6 сот. | 960 000 | 160 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 2,8 сот. | 2 500 000 | 892 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 8,5 сот. | 2 082 500 | 245 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 8 сот. | 960 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 7 сот. | 7 200 000 | 1 028 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 308 / 54 412 / 92 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам часть дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 30 м² | 1,7 сот. | 5 600 000 | 186 667 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 26 м² | 2,6 сот. | 1 100 000 | 42 308 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 25 м² | 2,7 сот. | 2 300 000 | 92 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | Нива СНТ | 34 м² | 3,8 сот. | 1 850 000 | 54 412 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 23.07.2025 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 16.03.2026 | 2 400 000 (−300 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 2 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам часть дома 28кв м с отдельным входом. Газ, свет в доме. Вода (по границе). Собственность.