Симферопольское ш., 73 км от МКАД
Романовка д., Серпухов гор. округ
Дом 40 м², участок 12 сот., брус.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 4,3 млн; первая цена 4,3 млн ₽ от 16.12.2024.
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 863 тыс. → дом ≈1,79 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–242 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,8 млн / целевая ≈3,42 млн / пессимист. ≈3,04 млн → от пессимистичной прибыль −12 тыс. ₽, маржа −0 %, ROI −0 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Серпухов-Ветка ≈14,4 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16056
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.3 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 923 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 863 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 787 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 675 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Романовка д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Романовка д. | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Боровна СНТ | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Романовка СНТ | 11 сот. | 1 000 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Боровна СНТ | 9,5 сот. | 300 000 | 31 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Боровна СНТ | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Боровна СНТ | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Боровна СНТ | 6,5 сот. | 450 000 | 69 231 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Романовка СНТ | 12,5 сот. | 1 500 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Калугино-2 СНТ | 12,8 сот. | 400 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 86 047 / 242 424 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 801 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 611 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 421 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 041 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -11 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −0 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Боровна СНТ | 43 м² | 9 сот. | 3 700 000 | 86 047 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Боровна СНТ | 43 м² | 7 сот. | 3 700 000 | 86 047 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Калугинские Просторы СНТ | 42 м² | 9,3 сот. | 5 000 000 | 119 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Чернобылец СНТ | 36 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 69 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Боровна СНТ | 32,6 м² | 9,2 сот. | 2 100 000 | 64 417 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Бобровое СНТ | 45 м² | 7 сот. | 4 990 000 | 110 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Нара Вилладж КП | 40 м² | 11 сот. | 9 000 000 | 225 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Калугино д. | 48 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Романовка СНТ | 50 м² | 7,3 сот. | 1 800 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Шатовское раздолье СНТ | 33 м² | 15,5 сот. | 8 000 000 | 242 424 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.12.2024 | 4 300 000 | история площадки |
| 12.06.2025 | 4 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 07.03.2026 | 2 850 000 (−1 150 000) | история площадки |
| 07.04.2026 | 2 650 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом 40 кв. М. 1 этаж, год постройки 2022, земельный участок 12 соток огорожен в тихом и уютном месте. Дом пригоден для постоянного проживания, на большом участке возможно воплотить мечту о доме для большой семьи. Дом находится в непосредственной близости от города со городской инфраструктурой 20 минут, круглогодичный удобный подъезд, подъезд к участку по асфальту. Участок огорожен, оборудован раздвижными воротами. Многие соседи в деревни проживают постоянно. Русская дача это культурное и архитектурное явление, связанное с особым образом жизни на природе, сочетающим отдых, садоводство, общение с землёй и близость к природе. Это не просто тип постройки, а стиль жизни, который формировался на протяжении веков и отражает исторические, социальные и культурные особенности. Предлагаемый объект идеален для создания своего особенного мира и уклада на природе.