Симферопольское ш., 73 км от МКАД
Чернобылец СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 30 м², участок 8,5 сот.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 29.04.2025.
Рейтинг 50/100 · уверенность 59 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 628 тыс. → дом ≈672 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 26 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,67 млн / целевая ≈2,41 млн / пессимист. ≈2,14 млн → от пессимистичной прибыль ≈534 тыс. ₽, маржа 25 %, ROI 33 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Серпухов-Ветка ≈10,8 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16054
Рейтинг 50/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 67 % | 33.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.3 |
| торг | 5 | 48 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 2.3 |
| участок | 5 | 41 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 850 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 628 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 672 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Чернобылец СНТ | 5 сот. | 369 000 | 73 800 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Чернобылец СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Калинка СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Калинка СНТ | 5 сот. | 370 000 | 74 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шатовское раздолье СНТ | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шатовское раздолье СНТ | 8,9 сот. | 640 000 | 71 910 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шатовское раздолье СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шатовское раздолье СНТ | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шатовское раздолье СНТ | 11 сот. | 800 000 | 72 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шатово д. | 9 сот. | 3 599 999 | 400 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 471 / 88 334 / 110 000 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 674 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 540 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 407 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 139 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 534 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Бобровое СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 86 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Дракино СНТ | 30 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Скала СНТ | 30 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | 30 м² | 5,3 сот. | 2 700 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.2 км | Пролетарский пос. | 30 м² | 4,7 сот. | 2 700 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Дубки СНТ | 32,9 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 101 824 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Волково-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Дорожник СНТ | 30 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Боровна СНТ | 26 м² | 6,8 сот. | 1 300 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Калугино-2 СНТ | 34 м² | 5 сот. | 900 000 | 26 471 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2025 | 1 600 000 | история площадки |
| 29.05.2025 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.07.2025 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.05.2026 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся летняя дача с баней на участке 8,5 соток. Участок ровный, квадратной формы, огорожен со всех сторон. На участке: летний домик, баня, колодец, теплица, туалет, хозпостройка, отличный плодоносящий сад. Стародачное садовое товарищество расположено в окружении смешанного грибного леса. В 5 минутах на авто вся необходимая инфраструктура: магазины, школа, д/с, поликлиника, аптека, и т. Д. В п. Оболенск. Недалеко парк Русский(Бывший Дракино) и одноименный остров, река Ока. В шаговой доступности остановка общественного транспорта. Хорошее место для дачного отдыха.