Симферопольское ш., 72 км от МКАД
Ситценабивник СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 10 м², участок 4,2 сот.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 24.09.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 49 %
Земля ≈141 тыс. ₽/сот. × 4,2 сот. = 592 тыс. → дом ≈1,71 млн ₽, 171 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 55 тыс.–138 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈830 тыс. / целевая ≈747 тыс. / пессимист. ≈664 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,49 млн ₽, маржа −224 %, ROI −69 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Серпухов ≈1,9 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16052
Рейтинг 21/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 9.2 |
| торг | 5 | 53 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 2 % | 0.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 141 039 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 592 000 ₽ (4,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 708 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 170 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 8,6 сот. | 1 239 750 | 144 157 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Металлист-2 СНТ | 3 сот. | 2 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 5,8 сот. | 14 990 000 | 2 584 483 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Серпейка СНТ | 5,5 сот. | 1 100 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Родник СНТ | 4,7 сот. | 900 000 | 191 489 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Родник СНТ | 10 сот. | 3 100 000 | 310 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Родник СНТ | 5 сот. | 1 199 000 | 239 800 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 8 сот. | 860 000 | 107 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 13 сот. | 1 820 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 86 000 / 138 462 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 830 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 788 000 ₽ |
| продажа: целевая | 747 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 664 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 491 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −224 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −69 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Коммунальник СНТ | 10 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 390 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Волково д. | 10 м² | 6,1 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Ланьшино СНТ | 10 м² | 6 сот. | 900 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Опыт СНТ | 10 м² | 6 сот. | 699 000 | 69 900 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Романовка СНТ | 10 м² | 6 сот. | 820 000 | 82 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Присады-ИТЭБ СНТ | 10 м² | 6 сот. | 700 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Металлист-1 очередь СНТ | 13 м² | 6,2 сот. | 1 800 000 | 138 462 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Костино д. | 12 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Факел СНТ | 12 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.09.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.07.2026 | 2 300 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в с/т "Сиценабивник", участок 4.17 сотки, домик небольшой, но очень уютный, комната 9 кв. М. Плюс терраса. На территории есть беседка, душевая и туалет, 1 большая теплица, всё в очень хорошем состоянии! Электричество в доме, летняя вода. Круглогодичный подъезд, огороженная территория Снт с воротам. Снт расположено в черте города, район "Весенний". В шаговой доступности сетевые магазины, школа, дет. Сад, больница, автобусная остановка. Один взрослый собственник!