Симферопольское ш., 60 км от МКАД
Охота СНТ, Чехов гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,35 млн ₽, снижали с 3,85 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 28.06.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 66 %
Земля ≈127 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 762 тыс. → дом ≈1,59 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,08 млн / целевая ≈2,77 млн / пессимист. ≈2,46 млн → от пессимистичной прибыль −532 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: скважина; газ — баллоны; в описании: печь.
До ст. Шарапова Охота ≈6,2 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16051
Рейтинг 31/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 076 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 762 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 587 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 450 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Плешкино д. | 8 сот. | 1 990 000 | 248 750 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Охота СНТ | 25 сот. | 4 100 000 | 164 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Плешкино д. | 18 сот. | 1 850 000 | 102 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Охота СНТ | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Плешкино д. | 30 сот. | 16 000 000 | 533 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Плешкино д. | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Плешкино д. | 47 сот. | 13 000 000 | 276 596 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Плешкино д. | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Плешкино д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Плешкино д. | 7 сот. | 849 000 | 121 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 50 084 / 81 667 |
| цена объекта | 2 349 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 996 650 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 081 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 927 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 773 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 465 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -531 650 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Дедяково СНТ | 59,8 м² | 8,2 сот. | 3 000 000 | 50 167 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Лесное СНТ | 55,3 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 57 866 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Семья СНТ | 60 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Гранит СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 37 692 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Сталь СНТ | 70 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Лесная Мелодия КП | 60 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Алиса СНТ | 60 м² | 9 сот. | 4 900 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Персей СНТ | 65 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 58 462 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Шарапова Охота СТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Полянка СНТ | 52 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.06.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 850 000 (+250 000) | история площадки |
| 05.08.2026 | 3 850 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 2 499 000 (−1 351 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 2 349 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 349 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа от собственника без посредников: участок 6 соток. (6,27). В доме 2 этажа (деревянно-щитовой); Имеются хозпостройки 3 шт. (2 новые). Есть скважина, газ баллоны, свет, отопление электрическое и имеется печь-камин. Вокруг снт расположен сосновый лес(грибной)рядом есть деревня Плешкино с речкой. На территории снт имеется пруд(можно ловить рыбу), есть не большая площадка для детей. Продажа в связи с переездом в другой город. Собственник один. Документы в порядке. Просмотр участка возможен по субботам (о времени договариваемся). Просьба заблаговременно уведомлять об отмене запланированной встречи.