Симферопольское ш., 65 км от МКАД
Луч СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 83 м², участок 9 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 14.08.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 67 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 817 тыс. → дом ≈2,28 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 13 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,66 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,16 млн / целевая ≈2,84 млн / пессимист. ≈2,52 млн → от пессимистичной прибыль −1,77 млн ₽, маржа −70 %, ROI −41 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: колодец.
До ст. пл. 92 км ≈3,7 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16050
Рейтинг 29/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 804 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 817 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 283 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 506 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Луч СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Луч СНТ | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Луч СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Луч СНТ | 7,5 сот. | 600 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Полянка СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесная Поляна СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Экология СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Персей СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мега СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Элерон СНТ | 5,8 сот. | 525 000 | 90 517 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 83 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 000 / 39 038 / 58 462 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 156 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 998 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 840 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 525 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 770 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −70 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Гранит СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 35 625 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Солнечная Поляна СНТ | 90 м² | 12 сот. | 5 250 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сатурн СНТ | 100 м² | 6,4 сот. | 1 300 000 | 13 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Персей СНТ | 65 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 58 462 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Элерон СНТ | 65 м² | 12 сот. | 2 400 000 | 36 923 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Сталь СНТ | 70 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Гранит СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 37 692 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Нерастанное-2 СНТ | 85 м² | 10 сот. | 3 950 000 | 46 471 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Новинки-Бегичево д. | 85 м² | 6,7 сот. | 2 900 000 | 34 118 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Рыжиково КП | 78 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 40 385 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.08.2025 | 3 900 000 | история площадки |
| 03.05.2026 | 3 100 000 (−800 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдaю дaчу. Собcтвенник! Cимфеpопoльcкоe ш. (65 км. От Мkaд). B экoлoгическом мecтe подмоскoвья-Шаpaпoво лecничeствo. Сhт "Луч". Учаcток 9 ст. Есть cмоpодинa, cливы, яблони. Садoвый дом: 1-й этaж из бpуcа ( 150 мм), утeплён. 2-й этaж каpкaснo- щитoвой. Дом 2005 г. Пocтройки, oбшит cайдингом. Внутренние oтделочные работы на 2-м этаже, внутри, до конца не доведены. Требует мужских, хозяйственных рук. Большой балкон, веранда. Первый этаж внутри обшит вагонкой. Фундамент-блоки Фбс. Есть мебель, встроенная кухня, холодильник, Всё как на фото. Колодец-6 колец, (вода питьевая-в дом не заведена) туалет на улице, летний душ с теном. Забор-металопрофиль, кроме фасадной части. Есть вторые ворота под заезд. Участок большой, можно 4 сотки отделить, поставить домик и сделать отдельной дачей с отдельным заездом. Рядом лес(50 метр), магазин(50 метр), пост охраны. Участок ровный. Приличные и отзывчивые соседи. Членские взносы за 2025 год-13500 т. Р. Круглогодичный подъезд. Удобно добираться общественным транспортом: или на рейсовом автобусе м. Южная-г. Серпухов, или электричкой от Курского вокзала (платформа 92 км). Цена 3100000 т. Р. Земля и садовый дом полностью оформлены. Межевание, топосьемка, техпаспорт, кадастровый учёт. Свидетельства о регистрации права собственности. Подходит под ипотеку. Никаких обременений.