Симферопольское ш., 29 км от МКАД
Романцево д., Подольск гор. округ
Дача 40 м², участок 3 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 18.06.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Земля ≈460 тыс. ₽/сот. × 3 сот. = 1,38 млн → дом ≈1,62 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 78 тыс.–137 тыс. ₽/м², медиана 123 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,25 млн / целевая ≈3,83 млн / пессимист. ≈3,4 млн → от пессимистичной прибыль ≈50 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Львовская ≈4 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16049
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 460 045 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 380 000 ₽ (3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 620 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Романцево д. | 14 сот. | 8 900 000 | 635 714 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Романцево д. | 6 сот. | 5 100 000 | 850 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Романцево д. | 14 сот. | 6 900 000 | 492 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Романцево д. | 7,1 сот. | 3 750 000 | 528 169 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Романцево д. | 8 сот. | 3 750 000 | 468 750 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Радиоцентра Романцево пос. | 7 сот. | 3 200 000 | 457 143 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Романцево д. | 9 сот. | 4 700 000 | 522 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Радиоцентра Романцево пос. | 6 сот. | 8 000 000 | 1 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Радиоцентра Романцево пос. | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Радиоцентра Романцево пос. | 6,9 сот. | 2 900 000 | 420 290 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 77 519 / 122 581 / 137 134 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 250 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 038 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 825 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 400 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 50 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.4 км | Мечта СНТ | 37,6 м² | 4,1 сот. | 5 000 000 | 132 979 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Коммунальник СНТ | 34,2 м² | 2 сот. | 4 690 000 | 137 134 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Константиновец-1 ОНТ | 45 м² | 4,2 сот. | 4 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Висячий Мост СНТ | 31 м² | 3,5 сот. | 3 800 000 | 122 581 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Металлист-1 СНТ | 51,6 м² | 4,1 сот. | 4 000 000 | 77 519 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 19.09.2025 | 3 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно. Домик в лесу. Свет вода. Газ в проекте Прописка Тихое спокойное место. Яблоневый сад Рыбалка. Все что нужно для тихого спокойного отдыха.