Симферопольское ш., 56 км от МКАД
Эмитрон-2 СНТ, Чехов гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., дерево, 2000 год.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 08.07.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 69 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 459 тыс. → дом ≈2,24 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 51 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,85 млн / целевая ≈3,46 млн / пессимист. ≈3,08 млн → от пессимистичной прибыль −215 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −6 %.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — печь; свет — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Чехов ≈3,4 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16039
Рейтинг 28/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 8 % | 1.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 559 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 459 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 241 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 350 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Эмитрон-2 СНТ | 5,5 сот. | 700 000 | 127 273 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Чудиново д. | 50 сот. | 11 500 000 | 230 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Чудиново д. | 11 сот. | 673 700 | 61 245 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Чудиново д. | 10 сот. | 575 400 | 57 540 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Чудиново д. | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Чудиново д. | 7,5 сот. | 1 540 000 | 205 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Чудиново д. | 5 сот. | 1 250 000 | 250 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чудиново д. | 30 сот. | 8 400 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Эмитрон-2 СНТ | 8 сот. | 1 240 000 | 155 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Росинка СНТ | 10 сот. | 1 225 000 | 122 500 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 877 / 62 508 / 93 750 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 850 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 658 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 465 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 080 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -215 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Курниково д. | 60 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Дружба завода Серп и Молот СНТ | 60 м² | 8,5 сот. | 3 700 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Южное СНТ | 64 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | 60 м² | 6 сот. | 15 000 000 | 250 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Чудиново д. | 66,3 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 63 348 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Васькино д. | 60 м² | 6,3 сот. | 11 200 000 | 186 667 выброс, не в счёт | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | М-2 Крым 69-й км | 66,3 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 63 348 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Дружба завода Серп и Молот СНТ | 58 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 77 586 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Васькино д. | 57 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 50 877 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Люторка СНТ | 53 м² | 6,5 сот. | 3 000 000 | 56 604 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 24.07.2026 | 2 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 24.08.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается дача на участке 6 соток. Снт охраняется, на въезде - шлагбаум. Дом -2 этажа, отопление печное, вода центральная на летний период, электричество, водонагревательный бак. Удобства на улице. участок ровный, квадратный формы.