Симферопольское ш., 64 км от МКАД
Гранит СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 61,6 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 2,65 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 22.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 545 тыс. → дом ≈2 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 62 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈1,13 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,29 млн / целевая ≈3,87 млн / пессимист. ≈3,44 млн → от пессимистичной прибыль ≈136 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. пл. 92 км ≈5,1 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16037
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 8 % | 3.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 25 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 21 % | 3.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 804 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 545 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 005 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 549 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Алеко СНТ | 12 сот. | 425 000 | 35 417 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Элерон СНТ | 5,8 сот. | 525 000 | 90 517 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Элерон СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Экология СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесное СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Полянка СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Луч СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Родник СНТ | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Луч СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Луч СНТ | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 61,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 132 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 500 / 69 355 / 93 750 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 294 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 079 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 865 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 435 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 135 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Медик-1 СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 62 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 69 355 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Окская Слобода ДПК да: «санузла» + «мебелировано» | 60 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 62 500 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Луч СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 64 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2026 | 2 650 000 | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 2 599 000 (−1 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 550 000 (−49 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный дом для дачного отдыха и жизни на природе 61,6 м2 в Снт "Энергия". Ищете место, где можно перезагрузиться от городской суеты? Этот дом создан именно для этого! Почему стоит обратить внимание: Готов к проживанию от ранней весны до глубокой осени, а зимой можно приезжать отдыхать в выходные. Крепкий брусовой дом (150х150 мм) с хорошим утеплением и обшивкой вагонкой тепло и уютно в любую погоду. Полноценные 2 этажа: прихожая, кухня, комната и веранда на первом; две уютные спальни на втором есть где разместить всю семью или гостей. Своя баня 5х3 м из бруса банный день с ароматом дерева и веником прямо на участке. Электричество (трёхфазное, 15 квт) хватит на все бытовые нужды и технику. Автономное водоснабжение вода из колодца с насосом, подогрев через бойлер, подача в дом и баню. 6 соток земли с плодовыми деревьями, кустарником, теплицей и грядками урожай прямо с грядки к столу. Удобное расположение Снт с прямым выездом на Симферопольское шоссе, магазины рядом, охраняемый въезд по шлагбауму. Жилое назначение дома можно оформить постоянную регистрацию. Для кого этот дом? Идеален для тех, кто мечтает о: своей даче с грядками и урожаем. Месте для отдыха от города по выходным. Банных вечеров с семьёй и друзьями. Не откладывайте такие ухоженные дачи с баней быстро находят новых владельцев! Звоните или пишите прямо сейчас, чтобы записаться на просмотр и своими глазами увидеть, как здесь хорошо.