Симферопольское ш., 54 км от МКАД
Солнечный Круг пос., Чехов гор. округ
Дом 76 м², участок 6,3 сот.
Цена 3,15 млн ₽; цена не менялась с 03.10.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 56 %
Земля ≈141 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 886 тыс. → дом ≈2,26 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 45 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈1,52 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,48 млн / целевая ≈4,93 млн / пессимист. ≈4,38 млн → от пессимистичной прибыль ≈184 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 274 км ≈14,5 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16036
Рейтинг 23/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 9 % | 4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 4 % | 0.2 |
| участок | 5 | 21 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 140 565 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 886 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 264 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 789 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Солнечный Круг пос. | 7,5 сот. | 1 600 000 | 213 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Круг пос. | 6,1 сот. | 1 650 000 | 270 492 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Круг пос. | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Круг пос. | 9,5 сот. | 1 500 000 | 157 895 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Круг пос. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Круг пос. | 6,1 сот. | 824 850 | 135 221 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Круг пос. | 12,5 сот. | 1 872 000 | 149 760 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Круг пос. | 10,2 сот. | 1 730 600 | 169 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Круг пос. | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Круг пос. | 9,7 сот. | 1 800 000 | 185 567 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 76 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 247 / 74 432 / 88 462 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 476 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 202 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 928 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 381 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 183 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Дачное СНТ да: «ванная» + «мебели» | 76,6 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 46 997 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Ромашкино-3 дп да: «санузел» + «ремонт» | 76 м² | 6 сот. | 5 150 000 | 67 763 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Филипповское д. да: «ванная» + «ремонтом» | 81 м² | 6,4 сот. | 12 300 000 | 151 852 выброс, не в счёт | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Жальское д. да: «сан узел» + «ламинат» | 80 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 112 500 выброс, не в счёт | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Ермолово д. да: «санузел» + «под ключ» | 72 м² | 6 сот. | 5 690 000 | 79 028 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Долгий Луг СНТ да: «ванная» + «отделка» | 75,4 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 70 292 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Дачное СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 70 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Ермолово д. да: «санузел» + «ремонт» | 81 м² | 6 сот. | 3 665 000 | 45 247 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Поповка д. да: «ванной» + «теплыми полами» | 78 м² | 6,3 сот. | 6 900 000 | 88 462 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Поповка д. да: «санузел» + «отделка» | 70 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 78 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.10.2026 | 3 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Строительство по семейной ипотеке! Возможно без первоначального взноса! Строится по финской технологии для круглогодичного проживания. Высота потолков в комнатах 2,7 м., в кухне-гостиной 3,9 м. Утепление стен 150 мм, перекрытий 200 мм. Используется только качественные материалы и доска камерной сушки. Работаем с 2020 года. Строим дома по льготной ипотеке с использованием эскроу счёта. Аккредитация Сбербанка. Не посредник!