Симферопольское ш., 53 км от МКАД
Юг СНТ, Чехов гор. округ
Дом 62,5 м², участок 8,4 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 27.06.2025.
Рейтинг 39/100 · уверенность 55 %
Земля ≈135 тыс. ₽/сот. × 8,4 сот. = 1,14 млн → дом ≈2,06 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 52 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈1,15 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,75 млн / целевая ≈5,18 млн / пессимист. ≈4,6 млн → от пессимистичной прибыль ≈732 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Чехов ≈12,2 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16035
Рейтинг 39/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 38 % | 16.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 57 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.3 |
| участок | 5 | 40 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 2.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 135 332 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 137 000 ₽ (8,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 063 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 008 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Юг СНТ | 7 сот. | 1 750 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Юг СНТ | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Юг СНТ | 8,2 сот. | 995 000 | 121 341 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Юг СНТ | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ромашкино СНТ | 9,2 сот. | 999 000 | 108 587 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юг СНТ | 21 сот. | 5 250 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Люторка-95 СНТ | 7,4 сот. | 2 150 000 | 290 541 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Юг СНТ | 14,1 сот. | 2 500 000 | 177 305 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лопасня Плюс СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 05.08.2021 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юг СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 150 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 013 / 89 891 / 103 175 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 753 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 465 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 178 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 602 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 732 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Юг СНТ да: «сан.узел» + «мебелью» | 66,5 м² | 8 сот. | 5 200 000 | 78 195 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Пешково с. да: «санузел» + «мебелью» | 59,6 м² | 8 сот. | 3 100 000 | 52 013 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Сенино д. да: «ванные» + «отделка» | 63 м² | 9 сот. | 6 400 000 | 101 587 | снято (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | да: «ванные» + «отделка» | 63 м² | 9 сот. | 6 500 000 | 103 175 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.06.2025 | 3 700 000 | история площадки |
| 16.07.2025 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаеся жилой дом, с возможностью постоянной регистрации в снт Ромашкино, рядом с село Дубна. Дом для круглогодичного проживания, из бруса, окна Пвх, отопление современная печь. Участок огорожен. На участке есть утепленная бытовка. К дому хороший асфальтированный круглогочиный подъезд. Соседи построились, многие проживают постоянно. В селе Дубна есть школа, садик, магазины. Остановка в 300метрах от дома. Один собственник, в договоре полная стоимость. Показ по договорённости.