Симферопольское ш., 90 км от МКАД
Родник СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 68,3 м², участок 6 сот., щитовой, 2010 год.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 64 %
Земля ≈188 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,13 млн → дом ≈1,52 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 31 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,37 млн, покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,66 млн / целевая ≈2,4 млн / пессимист. ≈2,13 млн → от пессимистичной прибыль −1,49 млн ₽, маржа −70 %, ROI −41 %.
Коммуникации: отопление — нет; свет — есть.
До ст. Серпухов-Ветка ≈5,2 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16034
Рейтинг 23/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 97 % | 5.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 188 158 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 129 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 521 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 269 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Калиновские Выселки д. | 8 сот. | 5 000 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дашковка д. | 6 сот. | 1 697 700 | 282 950 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Калиновские Выселки д. | 20 сот. | 2 999 000 | 149 950 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дашковка д. | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дашковка д. | 12 сот. | 5 500 000 | 458 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дашковка д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дашковка д. | 4 сот. | 1 300 000 | 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дашковка д. | 14 сот. | 3 100 000 | 221 429 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дашковка д. | 7,6 сот. | 1 400 000 | 184 211 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Большевик пос. | 20 сот. | 2 700 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 366 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 125 / 40 435 / 50 000 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 661 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 528 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 395 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 129 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 489 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −70 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10 км | Скала-3 СНТ | 69 м² | 7 сот. | 2 790 000 | 40 435 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Лесное СНТ | 66,6 м² | 6,6 сот. | 3 000 000 | 45 045 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Факел-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 490 000 | 31 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Полянка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 26 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Шараповские сады СНТ | 50,8 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 39 173 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Химик СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 25.08.2026 | 2 990 000 (−110 000) | история площадки |
| 05.09.2026 | 2 800 000 (−190 000) | история площадки |
| 12.10.2026 | 2 650 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается летний дом (в документах оформлен как жилой, подходит под ипотеку), двухэтажный, на первом этаже кухня-гостиная и две спальни и на втором этаже две спальни. Участок огражден и ухожен, на участке есть теплица, плодово-ягодные деревья и кустарники. На территории СНТ есть возможность набирать родниковую воду, из коммуникаций в доме и хозблоке есть электричество, летом поливочная вода. В душе вода в летний сезон подогревается бойлером. Рядом с домом в пешей доступности карьер с песчаным входом в воду, магазины, остановка общественного транспорта до жд.ст. Серпухов, заправка, десять минут на машине до пляжа "Остров Русский".