Симферопольское ш., 98 км от МКАД
Пущино д., Серпухов гор. округ
Дом 120 м², участок 6,2 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 14.12.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 57/100 · уверенность 64 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 564 тыс. → дом ≈2,44 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 65 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈2,1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,04 млн / целевая ≈8,14 млн / пессимист. ≈7,24 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,58 млн ₽, маржа 36 %, ROI 56 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — есть; свет — есть; баня/сауна.
До ст. Ока ≈15,8 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №16027
Рейтинг 57/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 962 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 564 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 436 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ока СНТ | 5,7 сот. | 650 000 | 114 035 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ока СНТ | 6,5 сот. | 610 000 | 93 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Пущино д. | 11 сот. | 2 690 000 | 244 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Митинские Овраги СНТ | 8,3 сот. | 1 300 000 | 156 627 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Алфертищево д. | 8 сот. | 399 999 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Биоприбор СНТ | 6 сот. | 540 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Балково д. | 6 сот. | 1 499 999 | 250 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 12 сот. | 2 800 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 468 / 86 735 / 112 778 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 044 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 592 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 140 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 235 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 585 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Биоприбор СНТ | 90 м² | 6 сот. | 10 150 000 | 112 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Лужки д. | 139 м² | 6,9 сот. | 9 100 000 | 65 468 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Лужки д. | 99 м² | 8 сот. | 8 500 000 | 85 859 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Лужки д. | 99 м² | 5 сот. | 7 900 000 | 79 798 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Лужки д. | 98 м² | 5 сот. | 8 500 000 | 86 735 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Лужки д. | 95 м² | 6,7 сот. | 9 990 000 | 105 158 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Лужки д. | 98 м² | 7 сот. | 8 800 000 | 89 796 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.12.2025 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|