Симферопольское ш., 58 км от МКАД
Радутино д., Чехов гор. округ
Дача 48,5 м², участок 5,3 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 29.09.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 5,3 сот. = 490 тыс. → дом ≈1,21 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 50 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈970 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,93 млн / целевая ≈2,64 млн / пессимист. ≈2,35 млн → от пессимистичной прибыль −68 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Шарапова Охота ≈9,9 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16025
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 39 % | 2.4 |
| участок | 5 | 12 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 386 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 490 000 ₽ (5,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 210 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 948 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Автомобилист СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Радутино д. | 8,8 сот. | 876 000 | 99 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Радутино д. | 28,8 сот. | 2 500 000 | 86 806 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Радутино д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Радутино д. | 5,9 сот. | 811 000 | 137 458 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Арбат СТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 2.2 км | Арбат СТ | 20 сот. | 1 600 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 2.2 км | Велеми ТСН | 13 сот. | 2 650 000 | 203 846 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Арбат СТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Сенино д. | 7,5 сот. | 950 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 970 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 66 667 / 77 632 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 934 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 787 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 641 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 347 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -68 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Солнечный Круг пос. | 45 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Ермолово д. | 40 м² | 5,5 сот. | 2 700 000 | 67 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Прибор СНТ | 40 м² | 6,4 сот. | 2 400 000 | 60 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Луч СНТ | 60 м² | 5,9 сот. | 3 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Лесовод ТСН | 38 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 77 632 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Аксенчиково д. | 60 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Бобровое СНТ | 38 м² | 6,9 сот. | 3 900 000 | 102 632 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.09.2025 | 1 999 000 | история площадки |
| 09.06.2026 | 1 899 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 700 000 (−199 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу, щитовой домик площадью 48.5 кв. М на участке 5,3 соток. Участок огорожен, забор новый. Кровля тоже после ремонта, в доме только электричество, вода (колодец), в дом не заведена. Удобства на улице. В Снт охрана, дороги чистят. Очень красивое и тихое место для отдыха) Подробнее по телефону звоните!