Симферопольское ш., 82 км от МКАД
Высокие Дворики д., Серпухов гор. округ
Дача 78 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,85 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 31.12.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 62 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 313 тыс. → дом ≈2,54 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 41 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,36 млн, покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,65 млн / целевая ≈3,29 млн / пессимист. ≈2,92 млн → от пессимистичной прибыль −862 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −23 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: баня, колодец, газ.
До ст. пл. 107 км ≈2,8 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16021
Рейтинг 21/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 73 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 21 % | 3.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 242 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 313 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 537 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 526 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Высокие Дворики д. | 9 сот. | 550 000 | 61 111 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Высокие Дворики д. | 18 сот. | 865 000 | 48 056 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Высокие Дворики д. | 10,2 сот. | 2 200 000 | 215 686 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Высокие Дворики д. | 17,7 сот. | 1 150 000 | 64 972 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Высокие Дворики д. | 19 сот. | 860 000 | 45 263 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Высокие Дворики д. | 9,9 сот. | 870 000 | 87 879 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Высокие Дворики д. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Высокие Дворики д. | 14 сот. | 690 000 | 49 286 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Высокие Дворики д. | 26 сот. | 2 500 000 | 96 154 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Высокие Дворики д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 78 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 996 / 48 672 / 69 840 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 651 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 468 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 286 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 921 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -861 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Ленком СНТ | 80 м² | 4 сот. | 3 600 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Речник СНТ | 72 м² | 5,1 сот. | 3 200 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Волково д. | 65 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 63 077 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Калиновские Выселки д. | 68,3 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 40 996 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Приокские зори СНТ | 90 м² | 6,5 сот. | 6 300 000 | 70 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Металлист-2 СНТ | 64 м² | 4,7 сот. | 3 350 000 | 52 344 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Металлист-2 СНТ | 63 м² | 5 сот. | 4 399 900 | 69 840 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 3 200 000 | история площадки |
| 30.09.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 850 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочная Продажа. Продается ухоженная дача на участке 6 соток в Снт "Иван-да-Марья" Александровского сельского поселения, Заокского района, Тульской области. Участок ровный, сухой, с аккуратными посадками туй и елей. Основу составляет двухэтажный садовый дом из бревна, общей площадью 78 кв. М., построенный на надежном ленточном фундаменте. К дому подведена вода из собственного колодца глубиной 5 колец, оснащенного насосом; водоснабжение организовано как в дом, так и в отдельно стоящую баню. Подача воды в дом и в баню автоматизирована, нажатием кнопочки у Вас будут идеальные условия для пользования водой в доме и в бане. Есть отличная парная, есть душевая кабина, есть бойлер. При строительстве бани использованы гениальные инженерные технологии. Все сделано капитально, с любовью, с использованием современной инженерной техники. Дом очень теплый, полностью готов к проживанию: в доме 5 комнат, есть вся необходимая добротная мебель, бытовая техника, включая холодильник, телевизор и электроплиту. На втором этаже две комнаты, со всей необходимой мебелью. Стены утеплены, и в стенах с двух сторон в двух комнатах обустроены потайные ниши с полками для хранения одежды или постельного белья. Есть потолочный люк на чердак, который плотно закрывается. Под лестничной клеткой в доме находится небольшое помещение, оборудованное под санузел. В доме можно проживать не только в летний период, а также осенью и зимой, включив электрические масляные обогреватели. Дом хорошо держит тепло. Газификация Снт планируется через 2 года. В соседнем Снт газ уже есть. Поселок отличается развитой инфраструктурой: работают два магазина, по субботам организуется фермерская торговля, дороги заасфальтированы, зимой дороги регулярно чистят, что позволяет многим соседям жить здесь круглый год. Транспортная доступность отличная: до железнодорожной платформы 132 км около 15 минут пешим ходом, откуда регулярно ходят электрички как в сторону Москвы, так и в сторону Тулы. До ближайшего населенного пункта со всей необходимой инфраструктурой 3 км. Локация идеальна для отдыха: окружение лесом, близость прудов и озер, а также реки Ока (8 км) открывают возможности для купания и рыбалки. В этой же живописной местности, на берегу Оки, находится музей-заповедник Поленова. Объект представляет собой готовое решение для комфортной загородной жизни в любое время года. Есть возможность перевести дом из садового в жилой, с возможностью прописки. Код пользователя: 202973. Номер в базе: 10707148.