Симферопольское ш., 41 км от МКАД
Спорт СНТ, Чехов гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 30.09.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 60 %
Земля ≈351 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,1 млн → дом ≈797 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,7 млн / целевая ≈2,43 млн / пессимист. ≈2,16 млн → от пессимистичной прибыль −1,5 млн ₽, маржа −69 %, ROI −41 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 274 км ≈3,7 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16019
Рейтинг 35/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 16.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 350 568 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 103 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 797 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 283 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Слепушкино д. | 8,8 сот. | 3 100 000 | 352 273 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Слепушкино д. | 10 сот. | 1 170 000 | 117 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Слепушкино д. | 9 сот. | 3 800 000 | 422 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Слепушкино д. | 11,3 сот. | 3 955 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Слепушкино д. | 14 сот. | 7 700 000 | 550 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Слепушкино д. | 9 сот. | 5 400 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Слепушкино д. | 13,4 сот. | 8 030 000 | 599 254 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Слепушкино д. | 6,2 сот. | 2 800 000 | 451 613 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Слепушкино д. | 12,3 сот. | 4 305 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Слепушкино д. | 9,5 сот. | 4 275 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 247 / 45 258 / 55 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 702 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 567 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 432 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 162 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 503 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −69 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Русские Дали СНТ | 60 м² | 7,4 сот. | 7 800 000 | 130 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Русские Дали СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Садки СНТ | 62 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 43 548 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ветеран ВС СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Слепушкино д. | 50 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 54 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Русские Дали СНТ | 74,8 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 40 107 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ветеран ВС СНТ | 51,1 м² | 5 сот. | 2 400 000 | 46 967 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Профтехобразование СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Садки СНТ | 73 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 34 247 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Заречье СНТ | 51,1 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 31 311 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.07.2026 | сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем в продажу дачу в Снт Спорт.