Симферопольское ш., 54 км от МКАД
Снежная Долина СНТ, Чехов гор. округ
Дача 50 м², участок 9,3 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,65 млн; первая цена 3,65 млн ₽ от 26.04.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 62 %
Земля ≈176 тыс. ₽/сот. × 9,3 сот. = 1,64 млн → дом ≈1,36 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,57 млн / целевая ≈2,31 млн / пессимист. ≈2,05 млн → от пессимистичной прибыль −1,5 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Луч ≈6,7 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16018
Рейтинг 32/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 4.1 |
| участок | 5 | 48 % | 3.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 176 042 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 637 000 ₽ (9,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 363 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 260 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бавыкино д. | 21,5 сот. | 3 500 000 | 162 791 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Снежная Долина-2 СНТ | 14 сот. | 3 080 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Снежная Долина СНТ | 9 сот. | 1 990 000 | 221 111 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Снежная Долина СНТ | 9 сот. | 2 170 000 | 241 111 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Снежная Долина СНТ | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Снежная Долина-2 СНТ | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | снят (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Снежная Долина СНТ | 11,5 сот. | 2 150 000 | 186 957 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Снежная Долина СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Снежная Долина СНТ | 10 сот. | 1 999 999 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Снежная Долина СНТ | 20 сот. | 1 574 180 | 78 709 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 333 / 49 500 / 88 889 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 566 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 438 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 309 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 053 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 497 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Луч-ЗИЛ СНТ | 50 м² | 9 сот. | 2 190 000 | 43 800 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Васькино д. | 50 м² | 7 сот. | 2 550 000 | 51 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Сокольники СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Люторка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Шарапова Охота СТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бавыкино д. | 40,3 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 62 035 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесная Мелодия КП | 60 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 48 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Шелково д. | 50 м² | 12 сот. | 3 100 000 | 62 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Мукомол СНТ | 45 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 88 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.04.2026 | 3 650 000 | история площадки |
| 12.05.2026 | 3 490 000 (−160 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 450 000 (−40 000) | история площадки |
| 29.06.2026 | 3 350 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 250 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 3 150 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 3 000 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Очень удачное расположение, при небольших вложениях можно жить круглогодично. Звоните, расскажу более подробно. Торг приветствуется.