Симферопольское ш., 38 км от МКАД
Дружба-2 СНТ, Чехов гор. округ
Дача 65 м², участок 8,5 сот., щитовой.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 28.09.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 67 %
Земля ≈153 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 1,3 млн → дом ≈1,9 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,35 млн / целевая ≈3,02 млн / пессимист. ≈2,68 млн → от пессимистичной прибыль −1,14 млн ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: баня, колодец.
До ст. Ивачково ≈1,1 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16017
Рейтинг 37/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 153 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 302 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 898 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Столбовая пгт | 8,5 сот. | 4 200 000 | 494 118 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ивачково д. | 6,5 сот. | 1 750 000 | 269 231 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Детково д. | 6,2 сот. | 1 800 000 | 290 323 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Детково д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Детково д. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Детково д. | 16 сот. | 5 200 000 | 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Детково д. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Детково д. | 8,1 сот. | 1 190 000 | 146 914 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Детково д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Столбовая пгт | 6,5 сот. | 3 500 000 | 538 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 286 / 55 364 / 93 633 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 351 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 183 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 016 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 681 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 139 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Отдых СТ | 60 м² | 8,5 сот. | 2 590 000 | 43 167 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Березки СНТ | 60,5 м² | 4,5 сот. | 3 400 000 | 56 198 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Сынково с. | 65 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 66 154 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Лесовод ТСН | 55,5 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 50 450 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Гривно СНТ | 60 м² | 8,1 сот. | 4 549 000 | 75 817 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Крюково д. | 70 м² | 4,3 сот. | 2 050 000 | 29 286 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Солнечный Круг пос. | 63 м² | 8,2 сот. | 4 350 000 | 69 048 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Изумруд СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 42 143 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Металлист-3 СНТ | 54,1 м² | 9,5 сот. | 2 950 000 | 54 529 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Антропово д. | 53,4 м² | 10 сот. | 4 999 999 | 93 633 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 16.10.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дачный домик площадью 64,7 кв. М на ухоженном участке 8.5 соток. Дом расположен в Снт Дружба-2, в десяти минутах ходьбы от станции Ивачково (66 км). Дом выполнен по щитовой технологии и обшит вагонкой, 1960-го года постройки. По документам жилой. В доме два этажа. Отопление конвекторное, электрическое. Есть буржуйка! Летний водопровод, с апреля по октябрь, заведен в дом. Колодец для серой воды (3 кольца). Участок ровный и ухоженный, прямоугольной формы. Подъезд круглогодичный, асфальтовая крошка. На участке расположена новая хозпостройка 12 кв. М с хозяйственной комнатой, туалетом и душем. Кроме того, отдельно построена баня из бруса, без отделки. Есть плодовые деревья, кусты малины и смородины. Рядом с участком имеется водяная колонка. Территория Снт охраняется, ведется видеонаблюдение и освещение. Контейнер для для мусора. Низкие ежегодные взносы! Недалеко река Ока! Есть всё необходимое для ведения садоводства и огородничества, а также приятного время препровождения на природе! Звоните, пишите, оперативный показ!