Симферопольское ш., 78 км от МКАД · земля с домом
Лукино д., Серпухов гор. округ
Дом 22 м², участок 6 сот., дерево.
Дом по описанию: «Кадастровый номер 50:32:0040202:249.На участке расположена часть деревянного дома 22 кв. м.»
Цена 1,99 млн ₽; цена не менялась с 22.09.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 46 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 781 тыс. → дом ≈1,21 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 58 тыс.–144 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈440 тыс., покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,38 млн / целевая ≈1,24 млн / пессимист. ≈1,1 млн → от пессимистичной прибыль −1,03 млн ₽, маржа −94 %, ROI −48 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: уровень дома, тип дома; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Авангард ≈1,9 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16015
Рейтинг 16/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 144 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 130 109 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 781 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 209 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 955 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лукино д. | 9 сот. | 1 870 000 | 207 778 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Лукино д. | 12,5 сот. | 2 650 000 | 212 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лукино д. | 9 сот. | 1 170 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лукино д. | 10,6 сот. | 2 770 000 | 261 321 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лукино д. | 6,5 сот. | 1 625 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лукино д. | 6,9 сот. | 3 250 000 | 471 014 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лукино д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Флора СНТ | 6,9 сот. | 900 000 | 130 435 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Флора СНТ | 8 сот. | 1 040 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Воздвиженка д. | 22 сот. | 2 500 000 | 113 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 22 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 333 / 58 333 / 143 750 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 376 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 307 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 238 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 101 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 030 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −94 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: уровень дома, тип дома; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Сад № 1 поселка Ногина СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 24 м² | 6,6 сот. | 3 450 000 | 143 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Гавшино д. да: «ванной» + «отделка» | 24 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Новая Деревня КП да: «ванной» + «отделка» | 24 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.09.2026 | 1 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 1 990 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Лукино, Участок в старой части деревни 6 соток (по факту в заборе 8 соток), который имеет подъезд с 2х сторон. Кадастровый номер 50:32:0040202:249.На участке расположена часть деревянного дома 22 кв. м. Рядом расположен большой красивый пруд. Дорога к участку - отличный асфальт, в пешей доступности станция ж/д Авангард.