Симферопольское ш., 76 км от МКАД
Хоросино д., Чехов гор. округ
Дом 49,1 м², участок 3,5 сот., 1970 год.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 28.07.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 62 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 3,5 сот. = 261 тыс. → дом ≈1,24 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 26 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈982 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,73 млн / целевая ≈1,55 млн / пессимист. ≈1,38 млн → от пессимистичной прибыль −876 тыс. ₽, маржа −63 %, ROI −39 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Кресты ≈15,5 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №16013
Рейтинг 12/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 545 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 261 000 ₽ (3,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 239 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 234 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Хоросино д. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Хоросино д. | 6,5 сот. | 1 000 000 | 153 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Хоросино д. | 5,5 сот. | 400 000 | 72 727 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фетеза ЖСК | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хоросино д. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вишневый Сад СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Першино д. | 20 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Першино д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Першино д. | 13,7 сот. | 1 650 000 | 120 438 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Муравей СНТ | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 982 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 000 / 38 748 / 58 333 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 726 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 640 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 553 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 381 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -876 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Фетеза ЖСК | 50 м² | 4 сот. | 1 300 000 | 26 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хоросино д. | 48 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Дубровка д. | 48 м² | — | 2 800 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Росинка СНТ | 50 м² | 4 сот. | 1 490 000 | 29 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Скребухово д. | 48,2 м² | 3,2 сот. | 1 550 000 | 32 158 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Рудаково д. | 44 м² | 4 сот. | 2 400 000 | 54 545 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Росинка СНТ | 43,2 м² | 4 сот. | 1 990 000 | 46 065 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Рудаково д. | 43 м² | 5 сот. | 1 899 000 | 44 163 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Радутино д. | 51 м² | 5 сот. | 2 650 000 | 51 961 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Росинка СНТ | 42 м² | 4 сот. | 1 400 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.07.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом 49,1 кв.м в деревне (обычный деревенский дом). В доме 2 изолированные комнаты и проходная кухня-гостиная. С/у на улице))) В доме свет и отопление (печное). Участок огорожен. Имеются плодово-ягодные деревья и кустарники. соседи живут круглый год, некоторые используют как дачу. От дома до автобусной остановки 500 м. До школы, дет.садика, магазинов -2 остановки на автобусе. Детей собирает школьный автобус.