Симферопольское ш., 64 км от МКАД
Дубрава СНТ, Чехов гор. округ
Дом 57 м², участок 5,5 сот., дерево.
Цена 2,99 млн ₽, снижали с 3,25 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 23.11.2025.
Рейтинг 41/100 · уверенность 61 %
Земля ≈191 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 1,05 млн → дом ≈1,94 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 46 тыс.–210 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,61 млн / целевая ≈5,05 млн / пессимист. ≈4,49 млн → от пессимистичной прибыль ≈804 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Молоди ≈2,2 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16007
Рейтинг 41/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 44 % | 18.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 53 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 191 364 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 053 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 937 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 982 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | ВИМС-2 СНТ | 46 сот. | 12 880 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Молоди ЖСК | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Молоди с. | 18,3 сот. | 5 690 000 | 310 929 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Молоди с. | 9,2 сот. | 2 950 000 | 320 652 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ВИМС-2 СНТ | 34,3 сот. | 9 490 000 | 276 676 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Молоди с. | 11 сот. | 2 000 000 | 181 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Молоди с. | 16 сот. | 5 100 000 | 318 750 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Молоди с. | 25 сот. | 5 500 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Молоди с. | 11 сот. | 1 500 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Молоди с. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 453 / 101 663 / 209 615 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 608 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 328 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 047 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 486 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 804 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Столбовая пгт | 55,4 м² | 7,4 сот. | 6 000 000 | 108 303 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Столбовая пгт | 52 м² | 8 сот. | 10 900 000 | 209 615 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Лесник СНТ | 54 м² | 7 сот. | 6 500 000 | 120 370 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ромашка СНТ | 49,7 м² | 5,9 сот. | 5 250 000 | 105 634 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Мостовик СНТ | 50,2 м² | 7,2 сот. | 5 900 000 | 117 530 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Газета Труд СНП | 59,2 м² | 8,2 сот. | 2 750 000 | 46 453 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Динамо СНТ | 50 м² | 4 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Солнечная поляна СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 599 000 | 51 980 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Шарапово д. | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Любучаны пос. | 65 м² | 5 сот. | 6 350 000 | 97 692 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.11.2025 | 2 800 000 | история площадки |
| 29.04.2026 | 3 250 000 (+450 000) | история площадки |
| 01.09.2026 | 2 990 000 (−260 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 990 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 546618. Не упустите свой шанс стать счастливым обладателем этой ДАЧИ ПО ОТЛИЧНОЙ ЦЕНЕ позвоните нам прямо сейчас и оставьте заявку на просмотр объекта! Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства. Дом 1 этаж 6*5,5 + терраса 22, комната, кухня, коридор. Второй этаж 64. Одна комната 42. Вторая 44. Чулан 213 Балкон. Ленточносвайный фундамент. Каркасный, обшитый вагонкой с утеплением в 100 мм., с деревянными окнами, крыша оцинкованная, вода питьевая из колодца или привозная с родника (в Валово 4 км) отопление электрообогревателями. На улице душ 4 кв. Метров., туалет 1 кв. Метров., водяной колодец (8 колец) используется для полива. Есть возможность завести воду в дом. Сарай 42, бассейн. Участок 5,5 сотки. СНТ находится в лесу, 100 участков окружено с 3-х сторон лесом. От дороги 1 км. До участка через лес, нет шума от транспортных артерий. Снег зимой чистят. Покупая объект с компанией Портал Эстейт Вы получаете: надёжность сделки, максимально выгодную ставку по ипотечному кредитованию, а также гарантийный сертификат юридической чистоты объекта недвижимости сроком на 3 года. Все сделки агентства Портал Эстейт застрахованы. Звоните будем рады ответить на Ваши вопросы и оперативно показать объект.