Симферопольское ш., 72 км от МКАД
Романовка СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 50 м², участок 12 сот.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 2,65 млн; первая цена 2 млн ₽ от 04.07.2022.
Рейтинг 52/100 · уверенность 50 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 977 тыс. → дом ≈223 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,98 млн / целевая ≈2,68 млн / пессимист. ≈2,38 млн → от пессимистичной прибыль ≈361 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 18 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Серпухов-Ветка ≈13,6 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16001
Рейтинг 52/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 91 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 36 % | 16.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 11 % | 0.7 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 428 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 977 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 223 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 460 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Романовка СНТ | 12,5 сот. | 1 500 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Романовка СНТ | 11 сот. | 1 000 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Романовка д. | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Романовка д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Романовка д. | 12 сот. | 680 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Боровна СНТ | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Поляна СНТ | 6,3 сот. | 555 000 | 88 095 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Боровна СНТ | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Поляна СНТ | 18 сот. | 4 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Боровна СНТ | 6,5 сот. | 450 000 | 69 231 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 792 / 56 604 / 132 653 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 976 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 827 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 678 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 381 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 361 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Калугино д. | 48 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Шатовское раздолье СНТ | 48 м² | 8,9 сот. | 1 250 000 | 26 042 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Шатовское раздолье СНТ | 48 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 104 167 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Бобровое СНТ | 53 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 56 604 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Лисичкин очаг КП | 48 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Шатово д. | 54 м² | 10 сот. | 12 000 000 | 222 222 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Воронино СНТ | 48 м² | 12 сот. | 950 000 | 19 792 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Калиново д. | 50 м² | 13 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Калиново д. | 50 м² | 13 сот. | 2 800 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Верхнее Шахлово д. | 49 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 132 653 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.07.2022 | 2 000 000 | история площадки |
| 01.11.2022 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 13.03.2023 | 1 650 000 (−250 000) | история площадки |
| 24.11.2024 | 2 650 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 07.01.2025 | 2 550 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.09.2025 | 2 000 000 (−550 000) | история площадки |
| 09.03.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 1 850 000 (+50 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 1 500 000 (−350 000) | история площадки |
| 23.08.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 1 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 1 200 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 1 200 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок с домом, 8 соток, по факту 12, Снт Романовка, свет от столба. Площадь дома 50кв. М. Каркасно-щитовой год постройки 2011. Ручей по границе, плодовые деревья. В пешей доступности остановка общественного транспорта, пешком 5 минут. Продажа от собственника. Риэлторов просьба не беспокоить. Все Обременения И Ограничения Сняты!