Симферопольское ш., 79 км от МКАД
Подмоклово СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 23 м², участок 4 сот., кирпич.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 14.10.2024.
Рейтинг 22/100 · уверенность 52 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 180 тыс. → дом ≈1,72 млн ₽, 75 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 44 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈260 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,65 млн / целевая ≈1,49 млн / пессимист. ≈1,32 млн → от пессимистичной прибыль −555 тыс. ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); в описании: печь.
До ст. пл. 107 км ≈1 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15997
Рейтинг 22/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 6.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 946 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 180 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 720 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 74 783 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Липки СНТ | 14 сот. | 1 999 000 | 142 786 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Скнига СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Речник СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лукьяново д. | 10 сот. | 395 250 | 39 525 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Волково д. | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лукьяново д. | 6 сот. | 519 950 | 86 658 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лукьяново д. | 8 сот. | 245 000 | 30 625 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лукьяново д. | 11 сот. | 637 000 | 57 909 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лукьяново д. | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лукьяново д. | 8 сот. | 325 000 | 40 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 23 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 000 / 71 739 / 109 524 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 650 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 568 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 485 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 320 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -555 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Лукьяново д. | 23 м² | 4 сот. | 1 650 000 | 71 739 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Родник СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Надежда СНТ | 21 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 109 524 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2024 | 2 600 000 | история площадки |
| 16.05.2025 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.03.2026 | 2 390 000 (−10 000) | история площадки |
| 17.05.2026 | 2 300 000 (−90 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.08.2026 | 1 900 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается прекрасная дача прямо на берегу реки Ока! Расположена по адресу: Московская область, Серпуховской район, садоводческое товарищество "Строитель". На участке небольшой и уютный кирпичный летний дом с печкой и пристроенной террасой, в доме требуется косметический ремонт (но все и сейчас вполне пригодно для летнего проживания), установлены стеклопакеты Пвх, так же есть возможность оборудовать второй этаж под жилую комнату! Водопровод летний, и туалет на улице, электричество заведено в дом! Красивая деревянная беседка на участке для комфортного отдыха! Особенность этого снт прекрасный песчаный пляж и даже пристань с действующим водным пассажирским транспортом! Замечательные зеленые места недалеко от города, с развитой инфраструктурой! Напротив строится роскошный и популярный пляж "Серпуховские мальдивы", до жд станции на Москву 10-15 мин пешком! Дом оформлен, все документы готовы! 1 взрослый собственник!