Симферопольское ш., 38 км от МКАД
Ясень СНТ, Чехов гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 20.10.2026.
Рейтинг 60/100 · уверенность 55 %
Земля ≈183 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,47 млн → дом ≈1,08 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 77 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 97 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,02 млн / целевая ≈4,52 млн / пессимист. ≈4,02 млн → от пессимистичной прибыль ≈851 тыс. ₽, маржа 21 %, ROI 27 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Вяткино ≈2,1 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15995
Рейтинг 60/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 54 % | 24.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 17.3 |
| торг | 5 | 13 % | 0.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 183 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 467 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 082 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 640 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Панино д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Панино д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Панино д. | 7,5 сот. | 1 875 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Панино д. | 9 сот. | 2 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Панино д. | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Агат СНТ | 13 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Панино д. | 7,4 сот. | 1 100 000 | 148 649 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Русь СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Русь СНТ | 12 сот. | 6 500 000 | 541 667 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Панино д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 76 667 / 97 246 / 117 625 |
| цена объекта | 2 549 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 166 650 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 023 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 772 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 521 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 018 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 851 350 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Змеевка д. | 50 м² | 7 сот. | 9 300 000 | 186 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Панино д. | 58,1 м² | 8,5 сот. | 5 650 000 | 97 246 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Лесник СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 450 000 | 76 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Электромашина-2 СНТ | 46,6 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 96 567 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Слепушкино д. | 40 м² | 6,5 сот. | 4 705 000 | 117 625 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Венюково д. | 57 м² | 10,5 сот. | 6 400 000 | 112 281 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 29.10.2026 | 2 549 000 (−51 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 549 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Хороший дом, оформлен как жилой, по сути зимняя дача, можно жить круглогодично, есть хозблок и кухня-шашлычная, есть прописка, участок 8 соток, освоен, сад-огород, тихое уютное, обжитое садовое товарищество, продажа возможна за наличные, по ипотеке, за материнский капитал и так далее. Перспектива магистрального газа.