Симферопольское ш., 55 км от МКАД
Красные Орлы д., Чехов гор. округ
Дом 36 м², участок 8,2 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 25.07.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 63 %
Земля ≈133 тыс. ₽/сот. × 8,2 сот. = 1,09 млн → дом ≈1,81 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 66 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,83 млн / целевая ≈2,55 млн / пессимист. ≈2,26 млн → от пессимистичной прибыль −922 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома).
До ст. Луч ≈2,3 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15994
Рейтинг 23/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 38 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 132 549 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 087 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 813 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 50 361 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Красные Орлы д. | 9 сот. | 1 650 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Орлиные Холмы СНТ | 12,9 сот. | 2 369 500 | 183 682 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Квант СНТ | 7,1 сот. | 1 022 023 | 143 947 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Квант СНТ | 12,4 сот. | 1 583 900 | 127 734 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Орлиные Холмы СНТ | 6 сот. | 1 032 000 | 172 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Луч-Минэнерго СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Луч-2 СНТ | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Луч-Минэнерго СНТ | 10 сот. | 1 690 000 | 169 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Орлиные Холмы СНТ | 9,8 сот. | 1 690 300 | 172 480 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Орлиные Холмы СНТ | 8 сот. | 1 030 000 | 128 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 556 / 76 667 / 90 909 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 829 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 688 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 546 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 263 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -922 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Луч-2 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 80 556 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Марс СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Сигнал СНТ | 34 м² | 6,8 сот. | 2 699 999 | 79 412 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Шарапова Охота пос. | 38 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 65 789 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Шарапова Охота пос. | 38 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 65 789 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Полигон СНТ | 32 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 118 750 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Луч пос. | 30 м² | 12 сот. | 2 300 000 | 76 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Манушкино СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Орлиные Холмы СНТ | 45 м² | 5 сот. | 2 950 000 | 65 556 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Гидросталь СНТ | 33 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 90 909 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2025 | 3 200 000 | история площадки |
| 04.08.2025 | 2 900 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом с внутренней отделкой без коммуникаций, электрика и сантехника разведена готова к подключению, на участке беседка хозблок с дровником и большая бытовка, туалет на улице. По вопросам звоните расскажу всё и покажу. Торг Разумный.