Симферопольское ш., 75 км от МКАД
Бобровое СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 53 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,49 млн; первая цена 3,49 млн ₽ от 14.08.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 63 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 366 тыс. → дом ≈2,63 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,03 млн / целевая ≈2,73 млн / пессимист. ≈2,43 млн → от пессимистичной прибыль −1,08 млн ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
Коммуникации: колодец; септик.
До ст. Серпухов-Ветка ≈9,8 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15993
Рейтинг 17/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 94 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 40 % | 2.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 366 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 634 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 698 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Бобровое СНТ | 10,4 сот. | 500 000 | 48 077 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шатово д. | 12 сот. | 1 450 000 | 120 833 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шатово д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шатово д. | 9,3 сот. | 350 000 | 37 634 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шатово д. | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шатово д. | 12,5 сот. | 999 990 | 79 999 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шатово д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шатово д. | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Карпова Поляна м. | 10,4 сот. | 995 000 | 95 673 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бобровое СНТ | 25 сот. | 1 600 000 | 64 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 042 / 56 906 / 120 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 032 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 880 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 729 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 426 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 084 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Шатовское раздолье СНТ | 48 м² | 8,9 сот. | 1 250 000 | 26 042 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бобровое СНТ | 45 м² | 7 сот. | 4 990 000 | 110 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Романовка СНТ | 50 м² | 7,3 сот. | 1 800 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Текстильщик СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 40 741 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Автомобилист СНТ | 54,3 м² | 6,9 сот. | 3 090 000 | 56 906 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | 52,7 м² | 4,4 сот. | 8 300 000 | 157 495 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | Дашковка д. | 50 м² | 9 сот. | 6 000 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Лисичкин очаг КП | 48 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | 53,6 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 54 104 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.7 км | Лисичкин очаг КП | 48 м² | 5 сот. | 4 000 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.08.2026 | 3 490 000 | история площадки |
| 24.08.2026 | 3 290 000 (−200 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 990 000 (−300 000) | история площадки |
| 20.09.2026 | 2 790 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 3 000 000 (+210 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочная продажа в связи с переездом. Дом каркасный, внизу маленькая кухня-гостиная + прихожая с лестницей наверх и ванная комната с душевой кабиной и туалетом. На втором этаже спальня. Есть терраса, входит в общую площадь дома. Площадь дома 38 квадратов и терраса 15 квадратов. Терассу можно застеклить и сделать доп комнату. Канализация септик из 4 переливных колец. Вода из колодца на 7 колец, заведена в дом ниже глубины промерзания, вода круглогодичная, можно спокойно принимать теплый душ. Отопление конвекторы электролюкс.