Новорязанское ш., 99 км от МКАД
Былина СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., 1997 год.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 15.08.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 65 %
Земля ≈29 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 172 тыс. → дом ≈1,03 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,41 млн / целевая ≈3,07 млн / пессимист. ≈2,73 млн → от пессимистичной прибыль ≈510 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 23 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина.
До ст. Шубатово ≈3,4 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1599
Рейтинг 39/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 8 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 46 % | 19.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 172 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 028 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 686 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Радость СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дубна д. | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Русь СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Субботово д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Коростыли д. | 20 сот. | 450 000 | 22 500 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Коростыли д. | 16 сот. | 7 150 000 | 446 875 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Коростыли д. | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Елочка СНТ | 7,5 сот. | 300 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Елочка СНТ | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Коростыли д. | 13 сот. | 250 000 | 19 231 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 125 / 47 619 / 56 008 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 412 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 241 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 071 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 730 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 510 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | Таежный СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 380 000 | 34 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Таежный СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 999 999 | 42 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Подберезники с. | 64 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 28 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Энергетик-2 СНТ | 73,3 м² | 8 сот. | 3 980 000 | 54 297 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Интюшиха-2 СНТ | 75 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Борисовское д. | 68 м² | 7,2 сот. | 5 830 000 | 85 735 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Полет СНТ | 70 м² | 6,5 сот. | 3 400 000 | 48 571 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Борисовское д. | 72 м² | 7,6 сот. | 6 400 000 | 88 889 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Горностаево д. | 72 м² | 8,6 сот. | 4 000 000 | 55 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Отдых СНТ | 71,4 м² | 6,2 сот. | 3 999 000 | 56 008 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем Дачу на первой линии ЛЕСНОГО МАССИВА!!! В тихом уютном СНТ Былина. СНТ окружено чистейшими хвойными лесами, рядом пруды пригодны для купания и ловли рыбы. СНТ расположена в Коломенском районе, в 100 км от Москвы. На участке имеются уютный дачный дом, гостевой дом пригодный для использования под баню, хозяйственная постройка. Электричество заведено в дом. В доме имеется дровяная печь. Вода из скважины. Прямо перед домом чистейших хвойный лес. Приобретая недвижимость с компанией "Этажи", вы получаете: Гарантию безопасности вашей сделки! Круглосуточную поддержку и оперативное решение любых вопросов. Код пользователя: 86488 Номер в базе: 10547905